L’Agenzia delle Entrate si è espressa così nella risoluzione 457/E del 1° dicembre 2008:lo sconto Irpef del 36% spetta anche per l’acquisto di un immobile ristrutturato dall’impresa edile: l`acquirente, cioe`, puo` subentrare nell`agevolazione spettante al venditore anche se quest`ultimo non ne ha fruito.
In sostanza la detrazione Irpef del 36% si “trasferisce” all`acquirente, anche se il precedente proprietario dell`unità abitativa, pur avendo acquistato l`immobile da una societa` che aveva ristrutturato l`edificio, non ha fruito dello sconto Irpef per le quote, relative agli anni 2004 e 2005. Le indicazioni gia` fornite con la circolare 95/E del 12 maggio 2005 valgono tutt’oggi: era stato precisato che se il contribuente non aveva portato in detrazione, nella dichiarazione dei redditi di un dato anno, le spese sostenute per la ristrutturazione di un immobile, egli poteva iniziare a detrarre la spesa sostenuta dalla rata dell`anno successivo. L’Agenzia delle Entrate ne deduce che:
- il contribuente che vende l`immobile ristrutturato, trasferendo sull`acquirente l`onere economico sostenuto per la ristrutturazione, perde il beneficio per le restanti quote; il beneficio si trasferisce all`acquirente, il quale, per poterne fruire, deve essere in possesso della relativa documentazione;
- la mancata, fruizione del beneficio per le prime rate non comporta la decadenza dell`agevolazione per le rate successive.
In conclusione, anche se non ci sono previsioni normative in questo senso, il diritto a subentrare nel beneficio spetta anche nel caso in cui la detrazione del 36% è riconosciuta per l`acquisto di un immobile ristrutturato dall`impresa edile. Pertanto, l’acquirente dell`immobile può fruire della detrazione in relazione alle rate maturate a partire dal periodo d’imposta in cui ha acquistato l`immobile. Il fatto che il venditore non abbia fruito del 36% lo pone nella stessa condizione del contribuente che non ha potuto operare la detrazione per alcune rate, il quale, come chiarito nella circolare 95/E, può operare la detrazione a partire dalle rate successive. Nello specifico, per le rate successive, la detrazione puo` essere fruita dall`acquirente, che subentra nel bonus fiscale riconosciuto al venditore dell’immobile ristrutturato. Il bonus del 36% è previsto solo nel caso in cui il beneficiario sia in possesso della documentazione attestante che l`immobile è stato ristrutturato e venduto dalla società nel rispetto delle regole previste dalla normativa vigente. La documentazione e` costituita da:
- copia della concessione edilizia
- dichiarazione di ultimazione lavori
- atto di compravendita da cui risulti il corrispettivo sul quale deve essere calcolata la detrazione, che si calcola applicando la percentuale del 36% a un importo forfetario di spesa pari al 25% del prezzo dell`unita` immobiliare, risultante dall`atto di compravendita, fermo restando il limite massimo di 48mila euro.