Il metodo che ogni utente ha a disposizione per potersi tutelare e difendere nell'acquisto di un bene immobiliare è la diagnosi strumentale dell'edificio, alla luce delel sue prestazioni, delle dichiarazioni di conformità e possibilmente della sua biocompatibilità. La diagnosi dell'edificio deve essere realizzata da un tecnico esperto, avvalendosi delle strumentazioni adeguate, per verificare le condizioni oggettive del bene ed individuare le eventuali patologie emergenti:
1. Dispersioni termiche
Prima operazione: la termografia con termocamera, per poter visualizzare i punti critici dove avvengono le dispersioni termiche dell'edificio e metterla a confronto (se esiste) con la sua "certificazione energetica" (D.Lgs. 29/12/06, n. 311 - Disposizioni correttive ed integrative al D.Lgs. 19/08/05, n. 192, recante attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia). In realtà, la termografia è una fotografia dove io posso vedere se il mio edificio è ben isolato o no.
2. Flusso termico
La seconda operazione consiste nell'andare a determinare la qualità di temperatura in termini di flusso tecnico, dispersa o accumulata nel mio edificio. Questo tipo di verifica viene eseguita con uno strumento denominato termoflussimetro. Alla fine di questa operazione viene redatto un rapporto sulle effettive ed intrinseche caratteristiche dle manufatto edilizio.
3. Salubrità del bene
E' consigliabile anche verificare il tasso di umidità relativa (D.Lgs. 29/12/06, n. 311 e Regolamento d'Igiene dell'ASL di riferimento), con la determinazione dei livelli di condenza interstiziale, che deve essere equivalente al 55%. Questo dato igrometrico, che determina le condizioni di salubrità del bene, dovrebbe risultare sempre dalla "certificazione energetica" e viene rilevato tramite un igrometro elettronico.
4. Isolamento acustico
Verificare se esiste l'isolamento acustico a norma di legge (D.P.C.M. 05/12/97 - Determinazione dei requisiti acustici passivi defli edifici) dell'immobile, richiedendo la relativa certificazione. Nel caso non esista, occorre verificare il potere fonoisolante dell'edificio per quanto riguarda le pareti che collegano divisioni interne e tamponamenti esterni dell'edificio, con uno strumento denominato fonometro integratore analizzatore.
5. Impianto elettrico
Verificare l'impianto elettrico dell'immobile (ai sensi del D.M. 37/2008), attraverso la Di.RI - Dichiarazione di Rispondenza alle norme, che omologa a tutti gli effetti l'impianto elettrico (secondo l'articolo 7, comma 6, dello stesso D.M.). La DI.RI deve essere rilasciata dal tecnico abilitato (non sempre l'elettricista è figura tecnica abilitata), mediante un sistema integrato per il collaudo degli impianti elettrici (conforme alla Norma CEI 64-8). Tale certificato potrebbe esservi richiesto dal notaio al momento del rogito, nel caso di una compravendita immobiliare. Attualmente il Governo ha soppresso l'articolo 13 (obbligo di presentare il certificato elettrico all'atto di vendita), anche se di fatto è obbligatorio possederlo. La richiesta può essere fatta dal compratore, che ha tutto il diritto di verificare che l'impianto elettrico sia a norma, pena il possibile annullamento del contratto di vendita.
6. Impianto idraulico
Verificare la rispondenza dell'impianto idraulico al D.M. 37/2008, visionando lo shcema di progetto idraulico (che deve essere rilasciato dall'impresa costruttrice) e interfacciando questa prima verificare, con quella del collaudo acustico (punto 4 del presnete catalogo).
7. Gas radon
Verificare la presenza di gas radon, per alloggi collocati ai piani terra e/o rialzati degli edifici e fino ai secondi piani, aldilà che ci possa essere l'interposizione dei piani cantinati, poiché il radon esala dal suolo e penetra nell'abitazione attraverso le micro fratture presenti nelle myrature e nelle fondazioni. L'inalazione di radon ad alte concentrazioni aumenta di molto il rischio di tumore polmonare. E' possibile, per questo, avere un certificato di analisi radon (obbligatorio in Italia solo per i luoghi di lavoro e pubblici, secondo il D.lgs 241/2000, nonostante le raccomandazioni della CE e dell'OMS) ottenibile mediante una prima indagine facile ed economica, fatta grazie a rilevatori "Kodalpha" passivi, alla quale, in caso di rilevazione di alta concentrazione del gas, può eseguire una seconda rilevazione attiva.
8. Campi elettromagnetici
Verificare la presenza di campi elettromagnetici permanenti (cabine elettriche, tralicci ad alta tensione, telefonia cellulare, ecc.), tramite rilevatore di campi elettromagnetici, per evitare conseguenze dannose per l'essere umano. Gli effetti dovuti ad esposizione prolungata per alte frequenze, creano un elevamento della temperatura dell'organismo, a causa dell'assorbimento di energia, danni al cristallino (cataratta) e ai testicoli (sterilità), dando luogo ad effetti indiretti anche sul sistema cardiovascolare ed ai tessuti cerebrali.
9. Strutture portanti
Verificare le strutture portanti dell'edificio, contrallando il progetto, la relazione e il collaudo statico. Effettuare indagini mediante localizzatore di armature e sclerometro digitale integrato. Verificare da tenere in considerazione soprattutto oggi, alla luce degli ultimi eventi giudiziari, dove è emerso che alcune imprese di costruzione utilizzano calcestruzzo impoverito (meno cemento e più sabbia) per costruire edifici, compromettendo la stabilità degli stessi.
10. Dispersione temperatura e rumori
Verificare le dispersioni di temperatura e rumori dalle finestre e dai suoi cassonetti. Questa operazione viene effettuata con la termocamera ed il termoflussimetro, per quanto riguarda le condizioni termiche, mentre per l'acustica si procede con il fonometro, in complemento alla misurazione di tutto l'edificio/alloggio (come al punto 1,2 e 4 di questo decalogo), in armonia con il D.Lgs 29/12/06, n. 311 e il D.P.C.M. 05/12/97. E', quindi, indispensabile migliorare la tenuta all'aria ed ai rumori dei serramenti e ridurre le dispersioni, attraverso i vetri e il cassonetto. Ciò non significa sigillare la casa: un'eccessiva impermeabilità all'aria crea, infatti, problemi di muffe e condense. Un'adeguata ventilazione risolve questi inconvenienti e consente di raggiungere livelli di cinfort ottimali.
Conclusioni
Naturalmente queste indagini hanno dei costi che devono essere anticipati da chi vuole tutelarsi. facciamo un esempio: un acquirente deve comprare una casa di circa 60/70 mq in una zona medio-periferica della città di Milano. I prezzi di mercato variano da 3.500 a 4.500 €, per cui il costo dell'investimento ammonta a circa 280.000 €. Il costo di tutte le prove strumentali, mediamente varia da 4.500 a 5.000 €. In termini percentuali, si tratat del 2% del costo della casa. Questi costi, relativamente modesti, servono per conoscere meglio il bene da acquistare e per evitare brutte sorprese. va da sé che, se nel corso delle operazioni di verifica emergevano vizi e patologie costruttive, sarà consequenziale creare un contenzioso, con tutte le conseguenze sia metariali che economiche, che andranno a risarcire ampiamente le spese sostenute con questo strumento indispensabile.
* Questo articolo è tratto da Comunicare Energia, N° 1 Nov-Dic 2010.
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