Se si compra un immobile, lo si ristruttura e poi lo si rivende, questa è considerata attività d’impresa? A dare la risposta è stata la corte di Cassazione, chiamata a decidere su un caso specifico che vi illustriamo di seguito.
La vicenda riguarda un avviso di accertamento per Irpef, Iva e Irap, con cui l’Agenzia delle Entrate ricostruiva il reddito di impresa realizzato dalla contribuente nell’esercizio dell’attività di realizzazione e commercializzazione di immobili. Sia la Ctp che la Ctr accoglievano la tesi dell’ufficio, confermando l’atto impugnato. In particolare, la Ctr riteneva che l’ufficio avesse fornito la prova del fatto che, nell’anno in contestazione, la contribuente aveva operato con continuità nel settore immobiliare, commercializzando immobili al di fuori dell’ambito familiare e ottenendo risultati economici coerenti con l’attività di impresa.
Con il proprio ricorso in Cassazione la contribuente denunciava violazione degli articoli 55, del Tuir, 39, comma 2, lettera a), del Dpr n. 600/1973, e 55, del decreto Iva, deducendo il difetto di esercizio di attività di impresa in assenza di professionalità abituale.
La pronuncia della Cassazione
La Cassazione ha rigettato il ricorso ricordando che, per costante orientamento giurisprudenziale, la nozione civilistica e quella tributaria di “imprenditore commerciale” divergono per il profilo dell’organizzazione, necessario solo per l’ambito civile, non per quello tributario dove è sufficiente la “professionalità abituale”, anche se non esclusiva dell’attività economica (cfr Cassazione, pronuncia n. 192372012).
L'espressione "esercizio per professione abituale" dell'attività va intesa, più semplicemente, come esercizio dell'attività in via abituale, vale a dire non meramente occasionale. Occorre, cioè, che l'attività sia svolta con caratteri di stabilità e regolarità e che si protragga per un apprezzabile periodo di tempo, pur se non necessariamente con rigorosa continuità (cfr Cassazione, pronuncia n. 6853/2016). Inoltre, non può escludersi la qualità di imprenditore, per colui il quale compia un unico affare, di non trascurabile rilevanza economica, a seguito dello svolgimento di un'attività che abbia richiesto una pluralità di operazioni (cfr Cassazione, pronuncia n. 9776/2003, con specifico riguardo all'Iva).
Ebbene, secondo un consolidato orientamento della Corte di cassazione, la qualifica di imprenditorepuò essere attribuita anche a chi semplicemente utilizzi e coordini un proprio capitale per fini produttivi. L'esercizio dell'impresa, inoltre, può esaurirsi anche con un singolo affare, in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta.
La Cassazione si è occupata, a tal proposito, dei casi di costruzione e successiva vendita di immobili da parte di privati, ritenendo che anche l’effettuazione di una singola attività di costruzione, che comporti il rilevante impiego di mezzi economici, il protrarsi nel tempo e un’apprezzabile organizzazione di fattori di produzione, configuri un’attività di impresa (cfr Cassazione, pronuncia n. 4407/1995).
Tale interpretazione è stata fatta propria anche dall’Agenzia delle Entrate, con risposta all’interpello n. 426/2019. Secondo questo documento, l'esercizio dell'impresa, inoltre, può esaurirsi anche con un singolo affare, in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta. Più precisamente, un singolo affare può costituire esercizio di impresa allorquando implichi il compimento di una serie coordinata di atti economici, sia pure attraverso un'unica operazione, come avviene nel caso di costruzione di edifici da destinare all'abitazione.
Nell’ipotesi oggetto dell’interpello, analogo a quello in esame, l’Agenzia delle Entrate riteneva, quindi, che l'attività svolta dall'istante doveva considerarsi imprenditoriale, dal momento che l'intervento sul complesso immobiliare posto in essere risultava finalizzato, non all’uso del proprietario o a quello della sua famiglia, bensì alla realizzazione e successiva vendita delle unità immobiliari, garage e posti auto, a terzi, avvalendosi di un'organizzazione produttiva idonea e svolgendo un'attività protrattasi nel tempo (cfr anche risoluzione n. 204/2002).
Correttamente, dunque, la Ctr, con motivazione insindacabile in sede di legittimità, ha ritenuto che vi fosse un’attività di impresa, rilevante a fini fiscali, in quanto la contribuente aveva acquistato un edificio, lo aveva ristrutturato, ricavandone un numero, superiore a quello originario, di unità immobiliari, che aveva singolarmente venduto a terzi estranei all’ambito familiare.