A seguito dell’intervento della Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 24924 depositata il 10 ottobre 2008, afferma che i fabbricati iscritti in catasto, anche se non ultimati, sono soggetti a Ici, si precisa che secondo la normativa vigente: se le imprese di costruzioni applicano correttamente le procedure di accatastamento, possono evitare che i comuni pretendano da loro l`Ici sui fabbricati in corso di realizzazione.
La legge in vigore prevede infatti che, gli immobili in corso di costruzione non devono necessariamente essere iscritti in catasto, ma diventa obbligatorio solo nel caso in cui il costruttore ne individui l’interesse.
Tuttavia è sempre possibile accatastarli in una apposita categoria F3, in relazione alla quale non viene attribuita alcuna rendita.
Per chiarire si può riportare un esempio di fattispecie concreta, come l’art. 28 del R.D.L n. 652/1939, che impone l’iscrizione in catasto dei fabbricati entro 30 giorni «dal momento in cui sono divenuti abitabili o servibili all`uso cui sono destinati...».
Si deduce quindi che se un fabbricato non è ancora abitabile o servibile all`uso cui è destinato non deve essere iscritto in catasto.
Tuttavia può accadere che, per esigenze connesse all`individuazione dell`immobile in corso di costruzione, si debba procedere all`accatastamento. Normalmente si verifica quando si vuole vendere dei - cosiddetti - fabbricati al grezzo.
In questo caso, il notaio per poter stipulare il rogito necessita degli identificativi dell`immobile, anche nel caso in cui quest’ultimo non sia ancora stato completato.
Proprio per venire incontro a questa esigenza, è stata prevista una categoria catastale fittizia, denominata «F3 - unita` in corso di costruzione», alla quale non viene associata alcuna rendita catastale.
Ciò significa che, il fabbricato in corso di costruzione viene iscritto in catasto con la categoria F3, ma senza attribuzione di rendita in quanto l`immobile non si puo` ancora ritenere un fabbricato «abitabile o servibile all`uso cui e` destinato».
Per quanto riguarda l’assogettamento all`Ici, dunque, se il fabbricato in corso di costruzione non e` (legittimamente) iscritto in catasto o lo è, ma nella categoria catastale F/3 (quindi senza attribuzione di rendita) non deve scontare Ici.
Ciononostante occorre evidenziare due precisazioni: in primo luogo, il fabbricato non deve essere utilizzato. In caso contrario, anche se non accatastato o accatastato in categoria F3, e` considerato a tutti gli effetti immobile tassato;
L`Ici gravera` in ogni caso sul valore dell`area sulla quale e` in corso di realizzazione il compendio immobiliare.
Ma, contrariamente a quanto affermato dalla Suprema Corte, con la sentenza n. 24924/2008, e` da ritenere estraneo all`Ici anche il fabbricato in corso di costruzione che sia stato erroneamente classato (in una categoria diversa da F3).
Secondo i giudici, l`imposta e` dovuta per il solo fatto che l`immobile e` stato iscritto al catasto fabbricati con attribuzione di rendita: posizione che non appare tuttavia convincente.
Seppur vero che l`art. 2, comma 1, lett. a) del dlgs n. 504/1992 definisce fabbricato l`unita` immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto, ma e` altrettanto certo che il comma 6 dell`art. 5 dello stesso decreto statuisce, in deroga ai principi generali contenuti nel predetto art. 2, che l`Ici deve essere pagata sul valore dell`area fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione o, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato e` comunque utilizzato. Si tratta quindi di una norma speciale che deroga al principio generale di rilevanza dell`accatastamento.
In tali situazioni, spetterà però al contribuente dimostrare che il fabbricato, pur essendo stato (erroneamente) accatastato non era ultimato - e neppure utilizzato - e quindi, in definitiva, che ai fini Ici non poteva che essere considerato un`area edificabile.
