``Tipologie immobiliari innovative insediabili nel mercato italiano non residenziale`` e` il titolo dello studio congiunto realizzato da Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili) e Reag (Real Estate Advisory Group), presentato in un workshop il 9 settembre a Roma, nella sede Ance di via Guattani.
La ricerca nasce in una fase di crisi internazionale, che da ottobre 2008 ha avuto ricadute evidenti anche sul mercato immobiliare italiano, caratterizzato oggi da un blocco delle operazioni causato dalle crescenti difficolta` di accesso al credito. Proprio in questo scenario l`Ance ritiene strategico guardare al futuro: da qui la volonta` di individuare nuove prospettive di investimento nel mercato delle costruzioni, sull`esempio di quanto sta avvenendo con successo in altri Paesi europei.
La ricerca Ance-Reag analizza il mercato non residenziale (uffici, commerciale, turistico-alberghiero, logistico-industriale) in 4 Paesi europei: Francia, Germania, Regno Unito e Spagna. Paesi che, se da una parte sono confrontabili con l`Italia, in quanto economie ``mature`` nelle quali il settore immobiliare e` consolidato, dall`altra hanno dimostrato una maggiore capacita` di innovazione rispetto al nostro Paese.
Nuovi concept, mix di funzioni, tecnologie avanzate, elevate prestazioni ambientali sono, infatti, le caratteristiche comuni dei progetti stranieri esaminati (circa 40, con un approfondimento su 6 ``casi di studio`` ritenuti di particolare interesse in relazione al mercato immobiliare italiano). Si tratta di interventi realizzati negli ultimi 5 anni o ancora in via di realizzazione, su progetti elaborati da professionisti prevalentemente locali, scelti quindi in quanto espressione specifica del Paese.
L`esame di tali progetti ha permesso di individuare gli aspetti innovativi in ciascuna realta` di riferimento, evidenziando la loro potenziale applicabilita` al mercato italiano, generalmente conservativo anche a causa di normative tendenzialmente restrittive (che frenano ad esempio la possibilita` di demolire e ricostruire, molto diffusa all`estero).
La ricerca ha puntato a ricostruire le tendenze di innovazione nei singoli comparti del non residenziale, evidenziando le principali caratteristiche di: localizzazione, tipologie e dimensioni prevalenti, standard costruttivi, tipologie di proprieta` e di gestione, tendenze degli investitori.
Questi i risultati dell`analisi comparata dei 4 Paesi. In Germania, dove i ``green building`` con tipologia a torre caratterizzano lo skyline delle principali citta`, e` emersa una particolare attenzione agli aspetti della sostenibilita` ambientale e del risparmio energetico.
In Spagna e` risultata particolarmente evidente la ricerca di mix funzionali, mirati alla condivisione degli spazi per usi diversi e l`utilizzo di nuovi materiali e sistemi di facciata.
Prevalente, in Francia, e` risultata la componente tecnologica, con una forte attenzione al miglioramento complessivo della vivibilita` e fruibilita` del luogo.
La particolarita` del Regno Unito e` la continuita` del processo innovativo. I format realizzati hanno inoltre un carattere estremamente distintivo rispetto alle altre realta` europee esaminate. Ulteriori indicazioni sono emerse dai 6 casi di studio, di cui l`indagine ha approfondito gli aspetti eco-costruttivo, economico e gestionale:
- Uffici del quartier generale della Banca Popolare Atlantica a Nantes, in Francia (la struttura completamente vetrata corrisponde ad una gestione diretta ecosostenibile);
- Centro eco-commerciale Clos du Chêne a Marne la Valle`e in Francia (e` stato il primo parco commerciale ambientale a rappresentare il concetto dei green center);
- Centro logistico della Gazeley a Kandel in Germania (rappresenta la possibilita` di realizzare un centro di logistica con caratteristiche di modularita` ed alto livello di risparmio energetico);
- Centro commerciale ed intermodale all`interno della stazione Principe Pio a Madrid (progetto di riqualificazione di un`area in disuso, dove si e` riusciti a creare un mix di usi ricreativi, commerciali e di trasporto pubblico);
- Strutture ricettive universitarie dell`UWE a Bristol, di fatto residenza temporanea (max per 1 anno ), permette di analizzare come sia possibile offrire servizi di residenza universitaria di alta qualita` legati ad un buon progetto di costruzione e di gestione.
- il centro d`innovazione Think Tank per uffici e laboratori per pmi a Lincoln, crea un luogo in cui massimizzare la formazione, lo sviluppo dei business e la collaborazione tra imprese grazie all`incontro pubblico/privato per la realizzazione di spazi ad uso misto (uffici, laboratori e spazi commerciali).
Nella fase successiva e` stato analizzato il mercato immobiliare non residenziale italiano, valutandone le principali tendenze in atto e le opportunita` di sviluppo futuro, realizzabili proprio sulla base delle esperienze degli altri Paesi.
Nel 2008 in Italia sono stati censiti 423 nuovi progetti di sviluppo immobiliare di dimensione medio-grande ed e` possibile osservare che i nuovi progetti sono sempre piu` eco-compatibili e sostenibili. Nel Nord Italia e` localizzato il 65% degli interventi, il 19% al Centro e solamente il 16% nel Sud e nelle Isole. I progetti e programmi di trasformazione urbana rappresentano il 52,2% del totale.
I promotori immobiliari interessati sono 330, nel 67% dei casi si tratta di investitori privati a fronte del 33% di enti pubblici. Solo il 9% dei progetti e` promosso da investitori stranieri prevalentemente interessati alla grande distribuzione, alla logistica e alla residenza.
Dal punto di vista finanziario si puo` prevedere un investimento di capitale totale di oltre 105 miliardi di euro, a cui corrisponde una media di circa 245 milioni per progetto. I fondi immobiliari italiani detengono il maggior portafoglio (34,7 miliardi), davanti ad assicurazioni (22,6 miliardi), fondi previdenziali (15,6 miliardi), banche (14,5 miliardi) e societa` immobiliari quotate (2 miliardi).
La maggior parte degli investimenti dei fondi si concentra sugli uffici (57% del totale), seguiti da commerciale (21%), sviluppo (14%), logistica e industriale (7%) e residenziale (1%). I fondi dedicati ai risparmiatori sono 28 mentre quelli riservati agli investitori sono 210.
La ricerca fornisce agli operatori indicazioni concrete per l`avvio di nuovi progetti, individuando le caratteristiche delle iniziative destinate, con piu` probabilita`, a rivelarsi attrattive e facilmente collocabili sul mercato.
Oltre ad alcune indicazioni che possono considerarsi trasversali - progetti ecosostenibili con particolare attenzione al risparmio energetico e alla certificazione ambientale; recupero di aree centrali e semiperiferiche ex industriali; valorizzazione e dismissione asset enti locali; mix funzionali - lo studio delinea linee guida per la messa in campo di operazioni innovative in ciascun comparto.
