Una nuova pubblicazione dell’Agenzia delle Entrate, realizzata dall’Osservatorio del mercato immobiliare, ci racconta l’andamento del comparto residenziale nel 2019. Si tratta del “Rapporto Residenziale 2020”. Vediamo quali sono le indicazioni più rilevanti.
Le compravendite continuano a crescere ma a velocità ridotta
Il 2019 si chiude conoltre 603mila compravendite; è il quinto anno consecutivo in cui i volumi di compravendita sono in crescita, c’è stato un picco nel 2016 e nel successivo triennio hanno mantenuto un tasso di crescita medio annuo attorno al 5%. L’incremento del Ntn, nel 2019, rispetto all’anno precedente, è del +4,3%. La crescita più significativa si è registrata nelle aree del Nord (Nord Est +5,4%, Nord Ovest +5,1%), che rappresentano ben oltre la metà del mercato nazionale.
Aumenta la quota di stock compravenduto, l’indice Imi (Intensità del mercato immobiliare) aumenta da 1,69% del 2018 a 1,76% del 2019 (ossia 1,76 abitazioni scambiate ogni 100 censite in catasto). Si conferma la maggiore intensità del mercato delle aree settentrionali del Paese. La dinamicità maggiore è rappresentata dai capoluoghi, con un Imi pari a 2,23%; in particolare nei capoluoghi del Nord Ovest l’Imi raggiunge il 2,67%. La dinamicità minore si riscontra nelle Isole con un Imi pari a 1,23%.
Dall’analisi delle compravendite in termini di dimensione, emerge che la superficie media per abitazioni è pari a 106,2mq, leggermente più alta rispetto a quella del 2018.
In termini di fatturato, il mercato residenziale ha movimentato 97,5 miliardi di euro, con un incremento del 3,5% rispetto al 2018; il tasso di crescita più elevato si è registrato nel Nord Est, +5,4%, invece i tassi più bassi si sono avuti al Centro (+0,9%) e nelle Isole (+1,9%).
Il fatturato medio, a livello nazionale, è di circa 161.600 euro, circa 1.100 euro in meno rispetto al 2018. Il valore più alto è quello del Centro, pari a circa 194 mila euro.
Per la prima volta in questo Rapporto si introduce il Valore monetario dichiarato (Vmd), rilevato sulla base dei corrispettivi dichiarati negli atti di compravendita. Il Vmd rappresenta una stima della reale entità monetaria dichiarata per l’acquisto di immobili residenziali, questa stima approssima in misura migliore il valore effettivo delle abitazioni di quanto lo faccia il fatturato. Tra Vmd e fatturato, negli anni tra il 2011 e il 2019, c’è uno scostamento contenuto entro il 10%. Nel dettaglio delle aree territoriali i dati confermano che le aree del Nord hanno guidato la ripresa in atto dal 2014 e, in particolare, il Nord Est.
Aumentano i mutui ipotecari e i tassi di interesse sono ancora in calo
Le abitazioni compravendute con l’ausilio di mutuo ipotecario (Ntn Ip) sono circa 287mila, in aumento, rispetto al 2018, dell’1,5%, e rappresentano quasi il 50% del totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche. Tale incidenza, rispetto al 2018, diminuisce di circa un punto percentuale.
Tra le aree del Paese, i lievi incrementi di Ntn Ip si osservano nel Nord Est e nel Nord Ovest, +2,9% e +1,7%, rispettivamente, aree in cui l’incidenza sfiora il 53,4% nel primo caso ed è del 52% nel secondo caso. Una variazione positiva dell’Ntn Ip si osserva anche nel Centro (+1,1%), dove la rilevanza di queste compravendite è pari al 52%. Infine, il valore è sostanzialmente analogo all’anno precedente per il Sud e per le Isole, in quest’ultima area l’incidenza è minima rispetto ad altre aree del Paese (39,6%).
Nel 2019 sono stati finanziati circa 127mila euro medi ad abitazione, per un ammontare complessivo di 36,5 miliardi di euro, in aumento del 2,2% rispetto 2018. Tra le aree, il capitale unitario per un’abitazione ipotecata raggiunge il massimo, quasi i 140mila euro, al Centro, e il minimo pari a 111 mila euro nelle Isole.
Il tasso medio si riduce, rispetto al 2018, di 0,04 punti percentuali, portandosi al 2,12%, segnando così un nuovo minimo dall’inizio della serie storica. Le percentuali medie più elevate nelle regioni del Sud (2,28%) e nelle Isole (2,24%), mentre i tassi più bassi, poco sopra il 2%, si registrano nelle regioni del Nord (2,04% sia al Nord Est che al Nord Ovest).
La rata media è pari a 582 euro mensili, in calo dello 0,5% sul 2018. Sono gli abitanti del Centro a pagare la rata media più alta, che, in quest’area, supera i 620 euro mensili. La diminuzione dei tassi e la stabilità delle durate rispetto al 2018 determinano un valore della rata che, nel 2019, risulta in calo in quasi tutte le regioni, fanno eccezione la Sardegna, dove, invece, è aumenta del 6,6% e la Lombardia, +1,6%.
Crescono gli affitti
Nel 2019 sono stati registrati presso l’Agenzia delle entrate 1,7 milioni di nuovi contratti di locazione, il 4,2% in più rispetto allo scorso anno. Tali contratti hanno interessato oltre 2 milioni di immobili.
Le abitazioni locate nel 2019 rappresentano il 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono 5,4 miliardi di euro di canone. La superficie media si colloca intorno agli 85mq,con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 67,1 euro al mq.
Il mercato delle locazioni è distinto in4 segmenti: ordinario transitorio, ordinario lungo periodo, agevolato per studenti e agevolato concordato.
La tipologia contrattuale prevalente, sia in termini di numero di abitazioni che di canone, si conferma quella dei contratti ordinari di lungo periodo, che però perde parte della propria quota di mercato (un punto percentuale meno del 2018).
Segue per importanza il segmento dell’agevolato concordato, che torna a crescere, registrando oltre 237mila immobili locati nel 2019, e una quota di mercato che si colloca al 25% del totale (quasi un punto percentuale più del 2018).
Prosegue l’ascesa degli affitti con contratti agevolati per studenti,che mostrano una crescita intorno al 18% sia in termini di numero sia di superfici sia di canoni.
Infine, le locazioni con contratti ordinari transitori riguardano poco meno di 165mila abitazioni, che corrispondono all’1% circa dello stock potenzialmente locabile.