È l’obiettivo di ogni investitore: far fruttare i propri investimenti. Se parliamo di mercato immobiliare, qual è la miglior strategia per centrare il bersaglio? Vi proponiamo una mini guida che risponde proprio a questa domanda.
Il vademecum è stato redatto da didimora, start up prop tech e prima realtà italiana nata per semplificare la gestione e la valorizzazione dei patrimoni immobiliari, e contiene le cinque regole d’oro per far fruttare al meglio i propri immobili.
“A prescindere da quale sia il campo di applicazione, per investire correttamente è sempre bene essere informati sulle dinamiche di quello specifico mercato e avere pochi capisaldi capaci di orientarci in quante più situazioni possibili - commenta Benito Malaspina, co-founder e CEO di didimora-. Per questo siamo felici di condividere questi consigli perché seppur semplici, possono dimostrarsi fondamentali per far fruttare al meglio i propri immobili”.
1. Stima correttamente il valore di vendita e locazione
Ci sono più metodi per stimare il valore di un immobile. Il metodo dei comparabili è il più comune per unità residenziali o commerciali che si trovano in mercati dinamici, con un buon volume di transazioni. Negli altri casi si usano metodi più approfonditi, come il metodo reddituale o il metodo di sostituzione. Il metodo reddituale si basa sulla stima dei ricavi generabili dall’immobile, i costi di trasformazione e quelli di gestione. Il metodo di sostituzione, invece, stima quanto costerebbe demolire e ricostruire l’edificio nel suo stato attuale. Se il tuo immobile è residenziale, puoi avere una valutazione indicativa gratuita su portali come Immobiliare e Idealista. Per valutazioni più precise o immobili di altre categorie, puoi usare software professionali come didimora oppure affidarti a un perito o valutatore della tua zona.
2. Fai un progetto di trasformazione
Ci sono tre motivi principali per cui gli immobili vengono abbandonati:
- lo spopolamento della zona, spesso dovuto alla cessazione dell’attività economica di riferimento;
- la struttura dell’immobile, o perché troppo danneggiato o perché la sua conformazione o utilizzo attuale non risponde più alle necessità del mercato di zona;
- la morte o il disinteresse dei proprietari o degli eredi, spesso lontani.
Per far fruttare al meglio un immobile abbandonato, devi analizzare le dinamiche del mercato: cosa cercano le persone in quella zona? Che immobili ci sono attualmente in vendita? Ci sono piani di riqualificazione urbanistica? Una volta scelto un possibile scenario di trasformazione, dovrai analizzare i vincoli urbanistici e architettonici e poi far realizzare un progetto preliminare da un professionista. Ti servirà per stimare correttamente il valore dell’immobile e trovare un acquirente o un affittuario.
3. Ristruttura l’immobile
Secondo i dati didimora, investire nella ristrutturazione di un immobile permette di avere un aumento medio del valore dell’immobile del 20%, incluso il costo dei lavori: se un immobile da ristrutturare vale 100 e lo ristrutturi con 50, alla fine potrebbe valere 180. In più, è sempre più importante avere un’alta classe energetica per rassicurare gli acquirenti potenziali di fare un buon investimento nel lungo periodo, anche in vista di una legislazione sempre più stringente. Se decidi di affittare l’immobile, ristrutturarlo può permetterti inoltre di richiedere un canone un po' più alto, oltre che aumentare il valore della tua proprietà.
Puoi decidere di portare a nuovo l’immobile, interamente o solo alcune stanze, oppure optare per piccoli interventi. Considera che il costo medio dei lavori in Italia varia a seconda delle stanze e degli interventi: può andare dai 70€/mq per il soggiorno fino anche ai 2000€/mq per la cucina. Potresti rivedere la disposizione interna dell’immobile: oggi vanno di moda tante cose che in passato non si usavano, come la cucina a vista, le isole, camere più piccole. Se invece non vuoi sobbarcarti interventi impegnativi, almeno dai una rinfrescata all’immobile prima di vendere o affittare: tinteggia o imbianca le pareti, elimina i segni del tempo e tutti riferimenti ai vecchi inquilini.
4. Il tuo immobile è un prodotto, presentalo bene…
Pulisci la casa e svuotala di arredi e vestiti prima di metterla in vendita o locazione. Se è vuota, metti mobili moderni in staging, in modo da aiutare l’acquirente o l’inquilino a immaginare gli spazi in cui vivrà. Fai foto professionali: secondo l’esperienza didimora, le foto sono più efficaci se vengono fatte di giorno e con le luci accese per dare la massima luminosità all’ambiente. Evita inquadrature storte scattando sempre perpendicolare alle mura), e nel caso di stanze piccole, se vengono fotografati solo due lati della stanza. Se puoi, affidati a un fotografo professionista e sarai certo di ottenere un buon risultato. Ricorda di fare attenzione a non creare aspettative troppo superiori alla realtà: usare il grandangolo per far sembrare la casa più grande potrebbe portare più visite ma anche delusioni. Prima delle visite, fai in modo che la casa sia pulita e profumata: metti una torta in forno, spruzza un profumo per l’ambiente, o comunque rendila accogliente.
5. E pubblicizzalo ancora meglio!
Pubblicare un annuncio online e chiedere l’aiuto di un intermediario ti permette di raggiungere più persone, di lasciar gestire le trattative a un professionista e di velocizzare il processo di vendita o locazione. Sia nel testo dell’annuncio che di persona, non limitarti a descrivere l’abitazione, ma racconta la zona e cosa offre. Prepara del materiale commerciale di qualità: oltre alle foto, procurati una planimetria chiara e considera di realizzare un tour virtuale e dei rendering di come potrebbe essere la casa una volta arredata. Tutti questi aspetti aumenteranno la visibilità del tuo annuncio nei portali online e attireranno l’attenzione del pubblico. Per immobili più grandi puoi realizzare un logo, scegliere un nome per l’immobile, stampare una brochure e creare un sito web per raggiungere un pubblico più ampio. Per gestire tutti questi aspetti puoi affidarti a un’agenzia creativa o realtà specializzate nell’immobiliare come didimora, che puoi scegliere anche se hai bisogno di supporto per capire come far fruttare al meglio il tuo immobile. Didimora infatti, con la sua suite digitale ti permette di analizzare immobili di qualsiasi tipologia e identificare i migliori scenari di rigenerazione. Puoi anche richiedere perizie in loco, progetti e supporto nella commercializzazione del tuo immobile.