Capannoni, negozi e uffici rappresentano il segmento non residenziale del mercato immobiliare. Il suo andamento è legato a doppio filo con quello dell’economia nazionale, perciò va monitorato con attenzione. Vediamo insieme cos’è successo nel 2023.
Ce lo dice il Rapporto annuale 2024 dell’Omi, pubblicazione che fornisce, con dettaglio territoriale, i dati relativi allo stock, ai volumi di compravendita e al livello delle quotazioni delle tipologie immobiliari più rappresentative del settore. Come di consueto, nel volume è riservato uno spazio alla tematica del leasing immobiliare, redatto con il contributo dell’Associazione nazionale delle società di leasing (Assilea).
Dopo la fase espansiva, che ha caratterizzato il periodo post-pandemia, nel 2023 il settore non residenziale rallenta, facendo registrare una riduzione dei volumi compravenduti nella maggior parte dei suoi comparti. Con riferimento alle sole tipologie indagate, i negozi rappresentano un’eccezione, con un aumento degli scambi del 4,5% rispetto al 2022, a differenza di uffici e capannoni che vedono scendere le transazioni rispettivamente dell’1 e del 3,8%. La stessa dinamica si riflette anche nei valori di mercato, con i negozi che mantengono più o meno i livelli dello scorso anno, pari a 1.426 euro al metro quadrato, mentre uffici e capannoni, in confronto al 2022, rilevano quotazioni più basse circa dell’1%, corrispondenti a 1.311 euro/mq e 450 euro/mq.
Il progressivo calo delle quotazioni al quale si è assistito negli anni, accompagnato da un numero di compravendite via via minore, ha comportato un drastico ridimensionamento del fatturato di questi tre comparti: dal 2008, infatti, il valore di scambio si è ridotto quasi del 40% per i capannoni, circa del 30% per gli uffici e del 25% per i negozi, che nel 2023 hanno registrato un incremento del 2,1% rispetto al 2022. Di seguito, illustriamo, per ciascuna tipologia, i principali risultati del Rapporto.
Uffici
Nel 2023 sono censite poco più di 628mila unità immobiliari destinate a uffici, di cui oltre la metà situate nelle aree del Nord Italia (circa il 53%), il 21% al Centro e il restante 26% al Sud e nelle Isole. La Lombardia conferma il suo primato come regione con la quota più alta di uffici (21,2%), oltre a essere quella che presenta l’Imi più elevato (2,47%), seguita da Emilia-Romagna e Veneto, entrambe con oltre il 10%, e da Lazio e Toscana, con circa l'8% ciascuna. Nelle aree meridionali, le principali regioni sono Campania (6,4%), Sicilia (5,7%) e Puglia (5,6%).
La distribuzione territoriale delle compravendite segue più o meno quella dello stock: il 58% si realizza al Nord, appena il 21% al Sud, Isole comprese. L’Ntn, pari a 13.263 su scala nazionale, subisce un brusco calo in Lombardia e Toscana, circa l’8% in meno rispetto al 2022, mentre cresce significativamente in Piemonte (+16,6%), Campania (+4,5%) e Puglia (+6,6%). Le compravendite sono ripartite quasi equamente tra Comuni capoluogo e non capoluogo, con la bilancia che pende leggermente a favore di quest’ultimi, i quali contano il 51% degli scambi totali.
I dati relativi alle quotazioni scendono in quasi tutte le regioni, in particolare in Molise (-6,5%), Sardegna (-4%) ed Emilia-Romagna (-3,5%) Le regioni del Centro-Nord presentano quotazioni mediamente superiori rispetto a quelle del Sud e delle Isole, con i due estremi rappresentati dalla Liguria, che registra una quotazione pari a 1.900 euro/mq, e dalla Calabria, i cui uffici hanno un valore intorno a 840 euro/mq. Nei Comuni capoluogo, sono Lazio e Lombardia che mostrano i valori più elevati, sopra i 2.400 euro/mq.
Negozi
Nel 2023 lo stock di negozi e laboratori conta 2,5 milioni di unità immobiliari, distribuite con più equilibrio rispetto a quanto visto per gli uffici: circa il 40% sono concentrate nelle aree meridionali, una quota simile nel Nord Italia e le restanti al Centro, mentre risulta decisamente più sbilanciata la distribuzione tra i Comuni non capoluogo e i capoluoghi, con i primi che accolgono il 70% dello stock nazionale. Tra le regioni, la Lombardia guida il Nord Ovest con quasi 354mila unità, seguita dalla Campania con oltre 280mila unità e dal Lazio che ne conta circa 244mila. Tra le Isole, la Sicilia ne ha quasi 211mila mentre, nel Nord Est, il Veneto spicca con oltre 195mila unità.
L’aumento delle compravendite ha interessato tutte le aree, in particolare le Isole, che registrano un tasso di variazione poco superiore all’8%, mentre la crescita delle altre aree si attesta attorno al 4%. Su scala regionale, la Lombardia si conferma la regione con il maggior numero di transazioni, circa il 20% delle compravendite nazionali, percentuale quasi doppia rispetto al Lazio, seconda regione per rilevanza. Il divario Nord-Sud si consolida osservando l’Imi: il Nord Ovest, l’area più dinamica del Paese, supera il 2%, soglia lontana per il Sud e le Isole, che si fermano a valori molto più contenuti, rispettivamente 1,19 e 1,31%.
La quotazione media dei negozi, al rialzo su scala nazionale (+0,6%), ha mostrato una tendenza al ribasso in molte regioni, seppur con variazioni di modesta entità, spesso non superiori all’1%. L’unico calo significativo si rileva in Sardegna (-7,2%), al quale si contrappongono i rialzi di Molise, quasi il 10% in più del 2022, Lombardia (+3,4%) e Campania (+3%). In termini assoluti, Lombardia e Liguria sono le regioni più care per acquistare un negozio, entrambe sopra i 1.800 euro/mq, a differenza delle regioni meridionali che presentano valori medi inferiori alla media nazionale, in alcuni casi al di sotto dei 1.000 euro/mq.
Capannoni
Nel 2023, il settore produttivo in Italia, comprendente le categorie catastali D/1 e D/7, ha registrato un incremento dello stock pari all’1,2%, corrispondente a circa 822mila unità censite, più della metà situate nel Nord Italia, guidato da Lombardia, quasi il 20% del totale nazionale, Veneto ed Emilia-Romagna, entrambe con quote prossime al 12%, e Piemonte che sfiora il 10%. Prevedibilmente, la maggior presenza di capannoni si concentra nei Comuni non capoluogo, che ospitano circa l'84% dell’intero stock, tendenza diffusa in tutte le aree del paese.
Il mercato del settore produttivo ha totalizzato 15.671 compravendite, circa 600 in meno rispetto al 2022. Il Nord Est, grazie alla tenuta delle compravendite in Emilia-Romagna (+5,1%) e Veneto (+3,5%), è l’unica area, insieme alle Isole, il cui numero di scambi rimane pressoché invariato, a non subire una contrazione delle transazioni nel 2023: infatti, Sud, Nord Ovest e Centro hanno registrato tassi negativi, rispettivamente pari al 14,4%, al 5,1% e al 2,5%.
Su base regionale, la flessione più decisa, in termini assoluti, si osserva in Lombardia, regione che da sola assorbe più di un quarto delle compravendite nazionali del comparto. Il valore di mercato di un capannone, per unità di superficie, scende in quasi tutte le regioni, ma con differenze minime rispetto al 2022. Soltanto nel Lazio il tasso di variazione è più elevato, pari a -5,3%. La Liguria e la Valle d’Aosta rimangono le regioni con le quotazioni più alte, entrambe vicine ai 700 euro/mq, ben al di sopra della media nazionale.
In conclusione, l'analisi del mercato immobiliare non residenziale per il 2023 evidenzia la tendenza generale di una contrazione per i settori terziario e produttivo, mentre prosegue l’ascesa del settore commerciale, che dal 2014 cresce in modo costante, con l’unica discontinuità osservata nel 2020, anno della pandemia. I dati presentati mostrano, per tutte le tipologie, forti disparità territoriali tra le diverse aree del paese, con le regioni del Nord Italia, la Lombardia in particolare, che, spesso, determinano l’andamento dei singoli mercati nazionali.