Per comprendere quale sia l’andamento del mercato immobiliare, al di là dei dati e dei numeri, è interessante ascoltare le opinioni degli operatori del settore. Lo facciamo grazie a un’indagine realizzata da Bankitalia, in collaborazione con Tecnoborsa e con l’Agenzia delle Entrate.
Secondo il sondaggio, condotto presso 1.455 agenti immobiliari dal 19 giugno al 19 luglio 2023, le indicazioni di un calo dei prezzi degli immobili residenziali sono percepite più diffuse. In particolare, le dinamiche in atto nel secondo trimestre del 2023 relative alle transazioni con al centro le abitazioni rilevano due trend futuri divergenti: sul versante dei canoni d’affitto è atteso un forte rialzo, mentre i prezzi delle case in vendita previsti sono in calo. I dati sono raccolti nel Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, che viene realizzato congiuntamente dalla Banca d'Italia, Tecnoborsa e Entrate e pubblicato sul sito internet dell'Agenzia.
L'indagine, condotta presso un campione rappresentativo di agenti immobiliari, offre l’istantanea dell'andamento recente e delle prospettive a breve termine del mercato degli immobili residenziali, sull’attività di compravendita e sui prezzi nel periodo di riferimento, oltre che sulle prospettive del settore. I risultati vengono pubblicati sul nuovo Supplemento al Bollettino Statistico della Banca d’Italia con cadenza trimestrale.
Cosa ci aspetta in futuro
Le prospettive sulla situazione del mercato immobiliare rimangono non favorevoli, riportandosi sui livelli dell’inizio del 2021. Peraltro, il peggioramento prospettato fa riferimento sia al trimestre in corso, per il quale prevalgono aspettative di riduzione dei prezzi di vendita, sia su un orizzonte biennale. In particolare, nel secondo trimestre dell’anno, spiegano gli analisti della Banca d’Italia, oltre il 60% degli operatori continua a indicare prezzi delle abitazioni stabili. Ciò che invece peggiora nettamente è il saldo tra i giudizi di aumento e di diminuzione, che è tornato nettamente in territorio negativo, riportandosi, come già anticipato, sui valori di inizio del 2021 a -14 punti percentuali, da 0,9 nella passata rilevazione relativa ai primi tre mesi dell’anno in corso.
La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione è rimasta stabile rispetto al trimestre precedente. In particolare, poco più dell’80% degli operatori ha venduto solo abitazioni preesistenti, mentre la percentuale di quelli che hanno intermediato esclusivamente immobili nuovi è rimasta molto contenuta (al 2%). Tuttavia, in una visione prospettica, il saldo tra i giudizi di crescita e di diminuzione del numero dei potenziali acquirenti espresso nei giudizi degli agenti immobiliari è ulteriormente diminuito (-37,1 punti percentuali, da -26,4). Peraltro, il calo più marcato si registra nelle aree metropolitane e nel Nord-Ovest.
Caccia allo sconto
Sempre secondo la rilevazione di Bankitalia lo sconto medio sui prezzi e i tempi di vendita sono lievemente aumentati. Il primo è salito all’8,5%, dall’8,2 segnalato nel primo trimestre, mantenendosi tuttavia su valori bassi rispetto ai valori storici. Anche i tempi di contrattazione e di vendita si sono lievemente allungati a 5,8 mesi dai 5,5 precedenti, rimanendo comunque su livelli contenuti.
Affitti confermati in rialzo
Per contro, i canoni di affitto correnti e attesi sono segnalati in forte rialzo. Secondo lo studio della Banca d’Italia, infatti, il divario tra gli agenti che prevedono un aumento dei prezzi degli affitti e quelli che li prevedono in calo, pur lievemente diminuito di qualche punto percentuale rispetto al trimestre precedente, continua a mantenersi elevato a 43,5 punti percentuali, il che suggerisce che i prezzi degli affitti probabilmente continueranno a salire.
Effetto mutui elevati
Cresce l’impatto degli alti tassi d’interesse sui mutui e, a valle, sulle decisioni di acquistare un’abitazione facendosene carico. Secondo l’indagine, la quota di operatori che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti è ulteriormente salita al 30,9%, in pratica il valore più alto dalla fine del 2014. Per queste ragioni, la quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario permane su livelli storicamente contenuti (al 64,1%). Prezzi delle case in vendita previsti in calo.