Il comparto direzionale del mercato immobiliare, cioè quello che riguarda principalmente gli uffici, sta vivendo un momento particolarissimo, di svolta, legato ai cambiamenti che la pandemia ha portato nelle nostre vite.
Di questo (e non solo) si parla nella prima edizione del Report Annuale firmato da Real Estate DATA HUB, innovativo strumento di analisi per tutti gli stakeholder del mercato immobiliare, nato dalla collaborazione tra RE/MAX Italia e Avalon.
Per molte aziende, l’introduzione dello smart working si è tradotta in un ripensamento degli spazi dell’headquarter e in un aumento della richiesta di immobili tecnologicamente avanzati. Per questo è ragionevole pensare che nel corso del 2021 acquisiranno maggiore appeal soluzioni orientate verso una rifunzionalizzazione degli spazi esistenti, derivante anche dal ricorso al desk sharing con un incremento dei metri quadri per ciascuna postazione e a spazi comuni per connettività e condivisione progettati, con l’obiettivo di creare ecosistemi lavorativi stimolanti.
Gli investitori, secondo quanto rilevato da DATA HUB, stanno riservando particolare attenzione al tema ESG (enviromental, social, governance). Ciò si traduce in azioni concrete volte a ridurre l’impatto ambientale degli immobili di proprietà e in acquisizione. Saranno così privilegiati asset con ridotta carbon footprint, certificati LEED, WELL o BREEAM o in linea con i benchmark GRESB.
Milano e Roma sotto la lente d’ingrandimento
Il report di DATA HUB analizza in dettaglio gli andamenti di Milano e Roma, con dati puntuali su transazioni, canoni, rendimenti e prospettive future.
L’analisi dei volumi di investimenti in immobili direzionali a Milano mostra che nel 2019 le transazioni più importanti si sono concentrate nell’ultimo trimestre dell’anno, mentre nel 2020 i primi 9 mesi hanno registrato valori molto più elevati rispetto ai corrispondenti del 2019. Le location prime situate all’interno della cerchia continuano a registrare il volume di investimenti più elevato della città e dell’hinterland. Se si guarda invece ai valori medi dei canoni asking nell’area del Comune di Milano per l’anno 2020, così come per le transazioni, i valori più alti si registrano nelle zone più centrali come il CBD Duomo-Cordusio e CBD Porta Nuova. La fascia alta include i canoni relativi ad immobili prime in location di pregio e Classe A, che superano in alcuni casi i 600 €/mq annui. Per quanto riguarda i rendimenti, le aree più periferiche registrano un range compreso tra il 4,5% e il 6,0%. Per le zone prime i net yield si assestano tra il 3,25% e il 4,5% nelle location all’interno della circonvallazione, con soglie minime inferiori al 3,0%.
A Roma le transazioni più importanti in immobili direzionali sono state registrate nel secondo semestre 2019 e nel primo e terzo trimestre 2020. I maggiori volumi di investimenti hanno riguardato le location più centrali (Campo Marzio, Colonna, Trevi, includendo anche Piazza Indipendenza e Via Vittorio Veneto, nelle quali vi sono le operazioni più rilevanti), la zona della Garbatella, dell’EUR e l’area di Tor Cervara (Tiburtina). I canoni asking più elevati riguardano immobili ubicati nelle zone più centrali e nel Quartiere EUR. Anche in questo caso la fascia alta ricomprende i canoni relativi ad immobili prime in location di pregio, che raggiungono la soglia dei 550 €/mq in centro e si attestano tra i 200 e i 300 €/mq annui, con un picco di 350 nella zona EUR. Per quanto riguarda i rendimenti, le aree più periferiche registrano un range compreso tra il 6% e il 7,5%. Per le zone prime i net yield si assestano tra il 3,75% e il 4%.