In questo momento conviene di più comprare casa, avvalendosi di un mutuo, o andare a vivere in affitto? Si può trovare la risposta mettendo a confronto le rate del finanziamento e i canoni di locazione nelle grandi città italiane.
L’ha fatto l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, considerando i prezzi e i tassi medi aggiornati ad aprile 2023, un mutuo a copertura dell’80% del valore dell’immobile e dalla durata di 25 anni. Nel caso dell’acquisto occorre sempre mettere in conto un capitale che copra il 20% del valore dell’immobile. Con l’aumento dei tassi in molte città la rata è più elevata dell’affitto, ma non mancano casi, laddove i prezzi al mq sono contenuti, in cui la rata è decisamente più conveniente dei canoni di locazione, che, in molte città, hanno avuto una crescita importante negli ultimi tempi.
Guardando nel dettaglio delle grandi città è Milano naturalmente quella che, avendo i prezzi più elevati (4263 € al mq), chiede un maggiore sforzo economico a chi volesse acquistare casa. Per un bilocale di 65mq nel capoluogo lombardo occorre ora una rata di 1282€ e un reddito disponibile di 4272€. Se si optasse per l’affitto, occorrerebbe mettere in conto un canone di locazione di 1038€ al mese, per cui il mutuo comporterebbe 244€ in più al mese. Per un trilocale lo sforzo richiesto è ancora più alto, perché la rata ora è di 1524€ con un reddito disponibile di 5079€, l’affitto medio si aggira intorno a 1413€ al mese, valore non così distante dalla rata e che potrebbe far propendere per l’acquisto.
Agli antipodi si trova Genova, che, con i prezzi più bassi di Italia (1123€ al mq), richiede una rata di 338€ al mese per un bilocale e un reddito disponibile richiesto di 1125€. Il canone di locazione di un bilocale è di 414€ al mese, superiore al valore della rata cosa che potrebbe suggerire l’acquisto. Genova è infatti la città che ha visto i prezzi scendere sempre, a partire dal 2007, con un recupero degli stessi solo nel 2022.
Roma, il cui prezzo medio è poco sotto i 3000€ al mq, richiede una rata mensile di 893€ al mese per un bilocale e di 1061€ al mese per un trilocale. I canoni di locazione mensili sono rispettivamente di 772€ e 963€. Il canone medio di locazione è più basso, dunque, della rata del mutuo.
Tra le realtà più costose anche Firenze, dove per assicurarsi un bilocale occorre un reddito mensile di 2900€ al mese, che consente di ottenere un mutuo dalla rata di 871€. Quest’ultima sale a 1035€ per un trilocale, accessibile a chi ha un reddito di 3452€ al mese. I canoni di locazione sono di 670€ al mese per un bilocale e di 788€ al mese per un trilocale, decisamente più bassi della rata del mutuo.
La città che, nel 2022, ha visto crescere maggiormente i prezzi è stata Bologna (+8,1%). Nel capoluogo emiliano per acquistare un bilocale occorre mettere in conto una rata di 779€ al mese oppure un canone di locazione di 703€. Per un trilocale la rata è di 926€, il canone di locazione di 839€ al mese.
Tra le grandi metropoli del Sud Italia, Palermo è quella più economica, che, nonostante l’aumento dei tassi, chiede ai potenziali acquirenti di considerare un’uscita mensile di 342€ al mese per un bilocale, contro un canone di locazione mensile di 416€, e una rata di 407€ al mese per un trilocale, contro un canone di locazione di 510€. Anche a Palermo i prezzi contenuti invitano all’acquisto e non all’affitto.
Sempre restando al sud, Napoli chiede agli acquirenti un impegno mensile più importante: poco più di 707€ per acquistare un bilocale, contro un canone di locazione di 602€ al mese, e 841€ per avere un immobile da 85mq, che preso in affitto costerebbe 763€ al mese. Per acquistarli occorre avere rispettivamente un reddito di 2358€ e di 2803€ al mese.
Tra Napoli e Palermo si posiziona Bari, che nel 2022 ha visto aumentare i prezzi in modo importante (+6,9%) e questo ha fatto in modo che anche la rata salisse: 508€ al mese per un bilocale e quasi 100€ in più per un trilocale, 603€ al mese. I canoni di locazione mensili sono di 515€ per un bilocale e 631€ al mese per un trilocale. Sono valori molto vicini, che farebbero propendere per l’acquisto.
Per concludere il nostro giro tra le grandi città mancano Torino e Verona che restituiscono risultati simili: nel capoluogo sabaudo la rata richiesta per un bilocale è di 484€ al mese, contro un affitto di 432€, per un trilocale è di 576€ al mese, contro un affitto di 546€, mentre a Verona la rata è rispettivamente di 492€ e 585€ al mese, contro un affitto di 586€ e 693€ al mese, facendo propendere decisamente per l’acquisto.
Le conclusioni dello studio
Al di là dei casi specifici l’acquisto risulta ancora in alcuni casi la scelta più opportuna, soprattutto in quelle città e in quelle zone dove i prezzi sono più bassi e il gap con i canoni di locazione è contenuto. Chi decide di comprare deve ovviamente contare su un capitale a disposizione per finanziare parte dell’acquisto e avere solide basi lavorative. Resta assodato che l’acquisto dell’immobile consente, nel lungo periodo, una rivalutazione del capitale nonché una salvaguardia dello stesso in casi di periodi di forte incertezza e di elevata inflazione, come quello che abbiamo sperimentato nei mesi scorsi e stiamo ancora sperimentando adesso.
L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha considerato il prezzo medio di un appartamento di tipologia medio-usato nelle grandi città, ha simulato l’acquisto di un bilocale e di un trilocale. Ha poi ipotizzato un mutuo a 25 anni, al tasso di 3,96%, con copertura all’80% del valore dell’immobile.
Si è proceduto poi a confrontare la rata del mutuo con il canone di locazione medio della città e si è indicato il reddito necessario per accedere al credito (valore indicativo).