In questo particolarissimo momento storico, caratterizzato da una ripresa non semplice dopo la crisi economica causata dalla pandemia, è più conveniente acquistare casa o andare a vivere in affitto? Vi proponiamo un’interessante analisi del mercato immobiliare.
In base ai dati raccolti dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, in questi primi sei mesi del 2021 il mercato si è dimostrato ancora vivace, la ricerca della prima casa è molto attiva, così come quella del mutuo più adatto. I tassi di interesse sono in leggera ripresa, ma i mutui sono ancora decisamente convenienti. I canoni di locazione, causa pandemia, hanno subito una battuta di arresto, ma la ripresa potrebbe essere vicina, almeno a livello di domanda. L’analisi sulla convenienza di comprare l’immobile, piuttosto che scegliere di andare in affitto, parte dal presupposto che in caso di acquisto si abbia liquidità sufficiente per coprire almeno il 20% del valore, le spese accessorie e l’accensione del mutuo. Inoltre, va considerato sempre il rapporto rata reddito.
L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha considerato un appartamento di tipologia medio-usato, situato in tre zone: centro, semicentro e periferia di Milano, Roma e Napoli e ha simulato l’acquisto sia di un bilocale che di un trilocale. Ha poi ipotizzando un mutuo a 25 anni, al tasso di 1,35%, con copertura sia al 70% che all’80% del valore dell’immobile.
Si è proceduto poi a confrontare la rata del mutuo con il canone di locazione e si è indicato il reddito necessario per accedere al credito (valore indicativo). Si tratta di casi specifici che, cambiati, possono portare a risultati diversi, senza però impedire di trarre delle conclusioni valide a livello generale.
Al di là dei casi specifici, l’acquisto risulta, mai come ora, la scelta più opportuna, soprattutto nelle zone periferiche, dove i prezzi sono più bassi. Nelle aree centrali e semicentrali, talvolta più costose, l’affitto potrebbe risultare più conveniente dell’acquisto. Questo perché il gap tra i canoni di locazione delle zone centrali e di quelle periferiche è più basso di quello esistente tra i prezzi delle medesime zone.
In questo momento il mercato offre ancora valide occasioni, ma il trend dei valori è in salita, motivo in più quindi per acquistare, alla luce anche dell’attesa rivalutazione degli immobili.
Qual è la situazione nelle 3 principali metropoli?
A Milano, nel secondo semestre del 2020, i canoni di locazione sono diminuiti di più che in altre città. Questo ha fatto sì che in molti casi l’acquisto della casa con mutuo prevedesse una rata più alta del canone di locazione. Prendendo in esame un bilocale l’acquisto risulta conveniente soprattutto nelle zone periferiche dove i prezzi sono ancora contenuti e la rata risulta più accessibile. Per un trilocale di 95 mq l’acquisto risulta convenire solo in zone periferiche e con LTV al 70%.
A Roma, dove i canoni si sono ribassati ma meno che a Milano, nella zona centrale esaminata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, a prescindere dal taglio e dalla copertura del mutuo, conviene comunque l’affitto. Per un bilocale finanziato con mutuo all’80% la rata è di 400 € superiore al canone di locazione. Nelle zone semicentrali e periferiche invece la scelta dell’acquisto inizia ad essere più conveniente e più volte la rata è più costosa del canone di locazione.
A Napoli conviene sempre l’acquisto per il bilocale. L’unica eccezione si segnala sul trilocale in zona Fuorigrotta dove i canoni di locazione sono più bassi della rata.