Oggi parliamo di case nuove e del domani del mercato immobiliare. Lo facciamo grazie al primo Osservatorio sull’Abitare Futuro realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. e presentato a Milano. Vediamo quali sono le principali indicazioni contenute nello studio.
Il mercato delle case nuove è in costante crescita in Italia e si prevede andrà meglio di quello delle abitazioni usate. Se, infatti, nel 2022 le compravendite di immobili nuovi sono cresciute del 10%, per la fine del 2023 è previsto un ulteriore aumento del 2,7%, mentre le case vecchie caleranno dell’8%. Crescono anche i prezzi del “nuovo”, con un incremento medio di oltre il 3% negli ultimi due anni, che si trascinerà anche nel 2023, previsto in aumento del 4,6%. Ma l’offerta è ancora bassa, e nelle grandi città si attesta intorno al 10% del totale.
Sul fronte dei prezzi delle case nuove, in Italia negli ultimi anni c’è stato uno scatto in avanti, sia per la pressione della domanda, che si confronta con un’offerta molto bassa, sia per i già citati aumenti dei costi a partire da quelli delle aree edificabili, per passare attraverso quelli delle materie prime e della manodopera. Infatti, negli ultimi due anni i prezzi di vendita delle case nuove sono aumentati mediamente del 3,1% all’anno e per la fine di quest’anno le previsioni parlano di un ulteriore rialzo, complice l’inflazione, del 4,6%.
Sul fronte dell’offerta di case nuove, come emerge dallo studio di Scenari Immobiliari e Abitare Co., solo sul mercato di Roma e Milano ci sono 17.400 case nuove, pari al 75,7% del totale delle case in vendita nelle principali undici città italiane, pari a 23mila. C’è solo un’altra città che offre sul mercato oltre mille nuove abitazioni, ed è Firenze, con 1.450 unità immobiliari. Tra le maggiori città del Paese, all’ultimo posto per case nuove in offerta c’è Catania, con 200 abitazioni, mentre a Palermo sono 350. Anche a Napoli, terzo comune capoluogo in Italia con oltre 900mila abitanti, c’è poca dinamicità e l’offerta di abitazioni nuove raggiunge 450 unità immobiliari. A Torino, che per numero di abitanti non è di molto inferiore a Napoli, il numero di case nuove in vendita è il doppio (900 unità). Ci sono poi Bari e Bologna, rispettivamente con 750 e 850 case nuove in vendita, che staccano nettamente Genova, con solo 400 abitazioni in offerta sul mercato.
Delle undici città esaminate solo quattro segnano una quota di mercato del nuovo superiore al 10% rispetto al totale delle case in offerta, parliamo di Milano (con una quota del 17,4%), Roma (13,2%), Firenze (12,7%) e Bari (11,3%). In tutte le altre città, il peso dell’offerta di nuove case in vendita rispetto al totale è più basso. Ad esempio, a Palermo la quota è solamente del 2,2%, a Genova del 2,7%, a Catania del 2,8%, a Napoli del 3,4%, a Torino del 3,6%, a Venezia del 4% e a Bologna dell’8,1%.
La periferia risulta l’area urbana più coinvolta dalle nuove costruzioni, visto che in termini percentuali tocca il 63,5%, a fronte di quote del 25,5 e dell’11,5% per l’area semicentrale e per quella centrale. I centri città meno coinvolti nelle nuove iniziative residenziali sono quelli di Roma, Milano, Bologna, Napoli e Venezia.
A Milano, lo sviluppo dei nuovi cantieri si caratterizza, partendo dal centro con poche e rare iniziative, spesso attraverso operazioni di totale riqualificazione di immobili esistenti che avevano una differente destinazione d’uso, sino ad arrivare alle aree della periferia. Ci sono poi i grandi cantieri inseriti in aree che stanno trasformando il volto della città e che sono legati agli sviluppi di rigenerazione urbana, come quelli degli scali ferroviari. Da qui al 2030 la città avrà la possibilità di incrementare ulteriormente l’offerta attraverso nuove abitazioni, non solo di fascia alta, cercando di sopperire a quella mancanza di case nuove, che la domanda apprezza particolarmente, soprattutto quando si parla di costi legati al consumo energetico e all’impatto ambientale.
La domanda e la casa del futuro
Il primo Osservatorio sull’Abitare Futuro realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. ha voluto anche analizzare il rapporto tra i giovani e la casa, attraverso un sondaggio per individuare anche le preferenze rispetto alla loro domanda abitativa.
Ciò che ne emerge è che i ragazzi desiderano una casa in proprietà, ovunque con dimensioni generose e minore attenzione alla presenza di servizi condominiali.
Poco più del 60% del campione ritiene fondamentale la presenza di uno spazio aperto pertinenziale, quale un balcone o un terrazzo e un giardino privato o condominiale, utile alla creazione di un rapporto diretto con l’ambiente naturale o urbano.
Il giardino, non solo di natura privata, attira l’interesse di circa un quarto dei giovani interpellati in relazione alla possibilità di fruire liberamente di uno spazio verde personalizzabile capace di favorire la creazione di un più ampio senso di appartenenza a una comunità. In cima ai desideri di due terzi del campione si posiziona anche il desiderio di un buono, se non ottimale, livello di luminosità, ritenuto ancora oggi una caratteristica fondamentale per la propria abitazione.
Grande importanza viene attribuita, inoltre, alla presenza di una connessione internet efficiente e veloce, ritenuta ormai indispensabile dal momento in cui lo smart working è diventato una modalità lavorativa sempre più diffusa all’interno delle aziende e il confine tra ambiente di vita e spazio di lavoro è sempre più flessibile e indefinito.
Il servizio di portierato è ritenuto necessario da quasi il 60% del campione intervistato, in quanto in grado di assicurare non solo migliori condizioni di pulizia, manutenzione e decoro delle aree comuni, ma anche un senso di maggiore sicurezza correlato alla presenza fisica di una persona presso l’ingresso del condominio.
Palestra/wellness e piscina condominiale attirano l’interesse rispettivamente del 40% e del 30% degli intervistati,
Sempre maggiore valore assume la presenza di spazi dedicati al co-working, ritenuti dal 13% degli intervistati una risposta adeguata ed equilibrata tra lavoro in ufficio e smart working, e locali appositamente adibiti al parcheggio delle biciclette, meglio se dotati di postazione per la ricarica dei mezzi elettrici.
Avendo la possibilità di cambiare casa, la maggioranza degli intervistati non opterebbe per un radicale cambio di residenza, scegliendo di restare nella città in cui vive attualmente, o nella stessa provincia e regione (circa il 65%). In tema di trasferimenti, i giovani tra i 18 e i 24 anni puntano principalmente alle grandi città del centro-nord quali Milano, Torino, Roma e Bologna, principali poli universitari, oppure a città estere, in prevalenza sul continente europeo (Londra, Zurigo, Valencia, Oslo), con qualche sguardo verso gli Stati Uniti (New York).