Cosa aspettarsi per i prossimi mesi dal mercato immobiliare? Nessuno ha la sfera di cristallo, ma gli operatori del settore hanno tanti elementi per provare a predire il futuro.
Scopriamo le loro opinioni grazie al Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, 3° trimestre 2022, realizzato congiuntamente dalla Banca d'Italia, da Tecnoborsa e dall'Agenzia delle Entrate.
Partiamo dal presente. In sostanza, nel periodo luglio-agosto-settembre 2022 continuano a prevalere segnali di stabilità nei prezzi delle abitazioni, come sostenuto dal 67,7% degli operatori del settore, ma il saldo tra i giudizi che guardano ad un rialzo futuro delle quotazioni rispetto a coloro invece pronosticano un ribasso dei listini risulta ridotto rispetto alla precedente indagine. E questo perché la quota dei rialzisti, pari all’11,6% nell’indagine precedente, si è ora ridotta al 4,3%.
Il risultato è che sono divenute più diffuse fra gli agenti immobiliari le attese di un calo dei prezzi per il trimestre corrente, cioè il quarto, ottobre-novembre-dicembre 2022, che ci accompagnerà nel 2023.
I segnali di una frenata della domanda
Alcuni indizi depongono chiaramente a favore di chi sostiene che il mercato sia in fase di rallentamento. I tempi di vendita, ad esempio, sono sì ancora prossimi ai minimi storici, ma di recente si sono allungati. Lo stesso vale per lo sconto medio rispetto al prezzo richiesto, anch’esso lievemente aumentato. Al riguardo, gli operatori segnalano un peggioramento delle condizioni sul lato della domanda: i giudizi sulla riduzione dei potenziali acquirenti prevalgono sulle valutazioni che prevedono un loro aumento. Un peggioramento che sembra interessare sia le aree urbane sia non urbane. Inoltre, è divenuta ancora più negativa la differenza tra la percentuale di operatori che segnalano un incremento dei nuovi incarichi a vendere e coloro che ne indicano una diminuzione. E ancora, lo sconto medio rispetto al prezzo iniziale proposto da chi vende è tornato a crescere, passando dal +8 al +8,4%. In merito al divario tra i prezzi offerti e domandati, secondo circa la metà degli agenti le cause prevalenti di cessazione dell’incarico sono dovute proprio al valore delle offerte ricevute che i venditori ritengono troppo basse. O al contrario, sono i potenziali compratori che le valutano troppo alte. In pratica, domanda e offerta sembrano non incontrarsi con un elevato tasso di frequenza.
Il mutuo resta la leva preferita per acquistare casa
La quota di compravendite finanziate sottoscrivendo un mutuo ipotecario è rimasta pressoché invariata al 68%. Il mutuo quindi si conferma lo strumento preferito per coronare il sogno d’una abitazione di proprietà. Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile è marginalmente aumentato, al 79%, il valore più alto dall’inizio della rilevazione. Per comprendere quanto sia elevato questo valore basta volgersi indietro: dieci anni fa, nel 2013, si sottoscrivevano mutui la cui entità era mediamente pari al 50% del valore dell’immobile che s’intendeva acquistare, oggi invece l’entità dell’impegno che comunque ci si accolla con il mutuo è di gran lunga più pesante, marcando un incremento nel valore dei mutui superiore al 50%.
Scendono i prezzi delle case, aumentano i costi degli affitti
Il trend degli immobili locati si raffredda, mentre i canoni d’affitto che aumentano prevalgono nettamente su quelli che si riducono, soprattutto nelle aree non urbane. E gli agenti si attendono ulteriori rialzi dei canoni anche nel quarto trimestre, con un differenziale tra attese di aumento e diminuzione destinato a salire. Naturalmente, scendono anche gli incarichi a locare.
Il morso dell’inflazione sul mercato immobiliare
Il dato più evidente, e d’interesse, è la convergenza dell’opinione della maggioranza degli agenti, intorno al 70%, nel prevedere nei prossimi dodici mesi un effetto diretto e negativo dell'inflazione al consumo sulla domanda di abitazioni e sui prezzi di vendita.
La curiosità, il Superbonus fa bene al mercato
Il 44,8% degli agenti si attende che il Superbonus 110% avrà un’influenza positiva sulla domanda di abitazioni nel corso dei prossimi dodici mesi. Se ne avvantaggerebbe anche la richiesta di abitazioni riqualificate e con maggiore efficienza energetica. Il bonus spingerebbe quindi i prezzi al rialzo nei prossimi dodici mesi per il 41,2% degli agenti, mentre poco più di un terzo degli operatori ritiene che non avrà alcun impatto sulle quotazioni.