“Nei primi mesi dell’anno hanno trovato conferma i segnali di lenta ripresa del mercato immobiliare italiano con i quali si era chiuso il consuntivo dell’anno 2015. La fase negativa dell’attuale ciclo immobiliare si è esaurita e ha preso avvio il 'recupero' anche se, come racconta la storia immobiliare italiana, i tempi della svolta tendono continuamente a dilatarsi”. È quanto emerge dall’analisi contenuta nel1° Osservatorio Immobiliare 2016 di Nomisma che ha monitorato, tra l’altro, il mercato delle 13 città intermedie: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona.
Le tendenze dei mercati cosiddetti 'intermedi' mostrano segnali più positivi rispetto a quelli delle grandi città, ad esclusione di Milano e Roma che sembrano anticipare tali inclinazioni. Si assiste all’aumento degli scambi, alla riduzione degli sconti praticati sui prezzi richiesti e allo stabilizzarsi dei tempi necessari alla vendita. L’esiguità dell’offerta di qualità disponibile nei mercati maggiori (si consideri che il 52,8% delle abitazioni italiane ha più di 40 anni) ha contribuito al parziale spostamento degli investitori verso i mercati di secondo livello.
Nei primi mesi del 2016 i segnali di ripresa non sono più circoscritti solo al settore residenziale. Per il secondo anno consecutivo le transazioni si sono confermate in territorio positivo: a crescere con intensità maggiore sono le compravendite di abitazioni che hanno fatto registrare un +3,6% nel 2015 e +6,5 % nel 2016 (444.636 compravendite secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate). Nel segmento degli immobili destinati alle attività economiche, all’incremento del 2014 ha fatto seguito la stabilità del numero di contratti stipulati nell’anno successivo (44.319 compravendite). Le componenti che contribuiscono ad un’inversione di rotta nel non residenziale sono i negozi, e in parte - limitatamente al 2014 - i capannoni per l’industria. Il segmento terziario soffre ancora di scarso interesse, sia nei mercati maggiori che in quelli minori, oltre ad essere caratterizzato da una domanda molto selettiva interessata quasi esclusivamente ad alcuni mercati metropolitani, in particolare Milano, Roma e, in misura minore, Torino e Firenze.
Ritorna l’interesse per la proprietà dell’abitazione, che continua ad essere favorito da una minore selettività da parte del settore bancario riscontrabile nella quota di mercato assistita da mutuo. I mercati intermedi detengono il primato in termini di incidenza delle compravendite intermediate sostenute da credito che si attestano intorno al 70% rispetto al 60% dei mercati metropolitani.
La tendenziale ripresa del mercato è stata sostenuta dall’ulteriore calo dei prezzi, seppure in progressiva riduzione rispetto al passato. A questo proposito - come si legge dal rapporto - i valori dei mercati intermedi presentano una minore resistenza all’innesco della ripresa. L’ultima variazione annuale dei prezzi (2016/2015) è risultata compresa tra il -3,5% dei capannoni e il -1,5% delle abitazioni nuove. Le abitazioni usate, gli uffici e i negozi hanno fatto registrare flessioni del 2%, 2,1% e 2,3%.
In un confronto tra i 13 mercati intermedi e quelli maggiori, si segnalano tempi di vendita più lunghi (8,7 mesi in media per le abitazioni) e sconti più sostenuti nel primo gruppo di mercati, non si ravvisa anche in questo caso un’intensificazione del miglioramento in atto.
L’altra componente del mercato immobiliare è rappresentata dal segmento della locazione che, a consuntivo della fase recessiva, offre rendimenti piuttosto bassi e compressi in termini di variabilità tra i diversi mercati, nell’arco di un paio di punti percentuali in tutti i principali segmenti. La locazione dell’abitazione risponde ad una domanda legata soprattutto alle nuove generazioni che, oltre a ricercare nuove soluzioni abitative per emancipazione dal nucleo di origine, nell’ultimo anno si sono spostate per motivi di studio o lavoro lungo la direttrice Mezzogiorno/Centro Nord (di 41.000 unità, il 70% è rappresentato da giovani). La componente di domanda che si rivolge all’opzione dell’affitto continua quindi ad essere consistente e pari a circa il 50%. Tra le tipologie di contratti stipulati si segnala la maggiore diffusione nell’ultimo biennio delle locazioni a canone concordato (che rappresentano oggi il 44,1% del totale).
Negli ultimi dieci anni i prezzi di mercato e i canoni degli immobili locati hanno fatto segnare andamenti simili: in entrambi i casi la crescita si è interrotta attorno al 2007 e da lì è iniziata una fase di declino non ancora conclusa. L’adeguamento al ribasso dei canoni è stata la risposta di mercato alla debolezza economica della maggior parte della domanda che si rivolge a tale segmento. La variazione annuale dei canoni per gli immobili dei mercati intermedi si è attestata nell’ordine del -1,4% per le abitazioni usate, -1,7% per gli uffici e -1,9% per i negozi.
In ultima analisi, seppure la ripresa in atto mostri evidenze di consolidamento, non mancano i fattori potenzialmente critici. L’ulteriore indebolimento del quadro macro-economico, l’ampliamento dell’eccesso di offerta derivante da un’accelerazione nel processo di cessione delle garanzie immobiliari alla base dei non performing loans e un’attenuazione di interesse degli investitori corporate stranieri per il nostro Paese, sono i fronti da cui potrebbe scaturire un rallentamento - anche significativo - del processo di graduale risalita.
