Ogni bene edilizio, con il passare del tempo, è soggetto inevitabilmente a fenomeni di degrado e obsolescenza funzionale, tecnologica ed economica.
È possibile tuttavia ottimizzare l’affidabilità complessiva – e dunque anche il valore - degli immobili attraverso una costante opera di manutenzione programmata. Si tratta di una attività che prevede procedure continue e pianificate di controllo e utilizzo di dati di archivio e che si rende necessaria per la conservazione o il riallineamento delle prestazioni di un immobile.
La norma UNI 11257:2007 "Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Criteri per la stesura del piano e del programma di manutenzione dei beni edilizi - Linee guida", pubblicata recentemente, fornisce i criteri in base ai quali elaborare i piani e i programmi per lo svolgimento delle attività manutentive tanto sugli edifici esistenti quanto su quelli in costruzione, indipendentemente dalla destinazione d’uso.
Il documento, elaborato sotto la competenza delle Commissioni tecniche UNI "Manutenzione" e "Prodotti, processi e sistemi per l’organismo edilizio", sviluppa in particolare due aspetti delle attività di manutenzione strettamente connessi: la procedura di piano (che riguarda "il processo di acquisizione, di organizzazione, di finalizzazione delle conoscenze e di assunzione di decisioni") e i documenti di piano (ossia la formalizzazione delle previsioni "all’interno di documenti che riportano e articolano i contenuti delle attività da svolgere con i mezzi stabiliti e secondo le frequenze e le modalità individuate e le previsioni di spesa").
Un corretto piano di manutenzione prevede una procedura di elaborazione programmata di azioni, di verifiche e di eventuali retroazioni che la norma illustra, nell’appendice A, con un diagramma di flusso. In esso sono evidenziate tre fasi consecutive che rappresentano i passaggi attraverso i quali avviene la gestione della manutenzione: conoscenze e obiettivi; predisposizione del piano; attuazione.
La fase istruttoria iniziale riveste senza dubbio una importanza fondamentale in tutto il processo, in quanto l’acquisizione di un quadro preliminare di conoscenze e di dati è necessaria alla individuazione precisa dello stato fisico e funzionale dell’immobile e quindi alla definizione degli obiettivi. La predisposizione di questo quadro conoscitivo va effettuata secondo un principio di gradualità, distinguendo tra informazioni "indispensabili" e informazioni "utili". Tra le prime devono essere annoverate "quelle riguardanti aspetti connessi con la salute e la sicurezza e con la legislazione vigente".
Il piano di manutenzione, sebbene applicabile a diversi livelli di scala (a un patrimonio immobiliare, a un singolo edificio e alle sue pertinenze, a subsistemi edilizi e impiantistici, a elementi tecnici), è da intendersi come un insieme strutturato e integrato.
Le forme di intervento manutentivo sono fondamentalmente due: manutenzione preventiva e manutenzione correttiva o a guasto. La prima è particolarmente indicata per gli edifici che presentano elevati livelli di criticità, mentre la seconda – che riguarda gli interventi effettuati a seguito della rilevazione di guasti – può essere adottata su componenti che non interessano sistemi critici o di sicurezza. Queste strategie di manutenzione possono ovviamente essere adottate in combinazione, secondo condizioni, forme e tempistiche opportunamente stabilite.
La norma UNI 11257:2007 si configura quindi come una guida completa in grado di fornire un supporto concreto alla gestione delle proprietà immobiliari: dai criteri generali di un programma di manutenzione, ai criteri e alle fasi di stesura; dagli orientamenti per la scelta delle strategie più opportune, alla programmazione operativa e al preventivo di spesa.
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