Viviamo un momento delicatissimo, ma abbiamo ricominciato a pensare al futuro. La casa, durante il lockdown, ha assunto un valore ancora superiore rispetto a prima della pandemia. Confrontiamo allora acquisti e affitti, per capire cosa conviene di più in questo periodo.
Al momento i tassi di interesse sono ancora particolarmente convenienti, i prezzi contenuti (anche se in alcune città hanno intrapreso la salita) e i canoni di locazione in ascesa. L’analisi sulla convenienza di comprare l’immobile, piuttosto che scegliere di andare in affitto, parte dal presupposto che in caso di acquisto si abbia liquidità sufficiente per coprire almeno il 20% del valore, le spese accessorie e l’accensione del mutuo. Inoltre, va considerato sempre il rapporto rata-reddito.
L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha considerato un appartamento di tipologia medio-usato, situato in tre zone: centro, semicentro e periferia di Milano, Roma e Napoli e ha simulato l’acquisto sia di un bilocale che di un trilocale. Ha poi ipotizzando un mutuo a 25 anni, al tasso di 1,35%, con copertura sia al 70% che all’80% del valore dell’immobile.
Si è proceduto poi a confrontare la rata del mutuo con il canone di locazione e si è indicato il reddito necessario per accedere al credito (valore indicativo). Si tratta di casi specifici che, cambiati, possono portare a risultati diversi, senza però impedire di trarre delle conclusioni valide a livello generale.
La situazione nelle grandi città italiane
A Milano in una zona centrale di Porta Romana-Crocetta per un bilocale da 393.500 € ed un trilocale dal valore di poco superiore a 520.000 € la rata è sempre inferiore al canone di locazione, sia col finanziamento all’80% sia al 70%. Per questa ragione l’acquisto risulta la scelta più indovinata. Stesso discorso avviene nella zona semicentrale di Solari-Foppa, sia nel caso di acquisto di un bilocale sia di un trilocale con copertura all’80% e copertura al 70% la rata del mutuo risulta ancora una volta inferiore alla locazione. In periferia: a Barona-Santa Rita, non solo l’acquisto vince sempre rispetto all’affitto, ma il gap tra canone di locazione e rata è decisamente a vantaggio di quest’ultima.
Nella Capitale, in centro e nello specifico nel Ghetto Ebraico, conviene la locazione. Per un bilocale, infatti, si pagherebbe un canone di 1200 € al mese, contro una rata di 1660 €, ed anche nel caso del trilocale conviene sempre la locazione. Nella zona semicentrale di Prati-Cola di Rienzo, invece, conviene sempre l’acquisto dell’immobile e anche in periferia, a Centocelle -Faggi, l’acquisto è la scelta migliore in tutti i casi considerati.
Nel capoluogo partenopeo conviene sempre l’acquisto. Solo nel caso del trilocale finanziato all’80% nel quartiere Fuorigrotta rata e canone sono molto vicini (717 € la rata e 700 € il canone di locazione).
Al di là dei casi specifici, l’acquisto risulta, mai come ora, la scelta più opportuna, soprattutto nelle zone periferiche, dove i prezzi sono più bassi. Nelle aree centrali e semicentrali, talvolta più costose, l’affitto potrebbe risultare più conveniente dell’acquisto. Questo perché il gap tra i canoni di locazione delle zone centrali e di quelle periferiche è più basso di quello esistente tra i prezzi delle medesime zone.
In questo momento il mercato offre ancora valide occasioni, ma il trend dei valori è in salita, motivo in più quindi per acquistare, alla luce anche dell’attesa rivalutazione degli immobili.