Qual è l’andamento del mercato dei mutui? Vediamolo insieme grazie ai dati relativi al mese di giugno, particolarmente interessanti perché consentono di fare il punto della situazione dopo un periodo di politica monetaria restrittiva durato quasi 2 anni.
In tale lasso di tempo il tasso di riferimento BCE è aumentato da uno 0% di giugno 2022 a un 4,5% di maggio 2024. Lo scorso giugno è stato comunicato dalla BCE l’atteso primo taglio di uno 0,25% al Tasso di riferimento, taglio che ha portato il Tasso BCE a un 4,25%. Nonostante la riduzione del Tasso BCE fosse attesa da mesi (e i livelli degli indici Euribor e IRS avessero già in parte anticipato e fattorizzato il taglio annunciato) i principali istituti di credito hanno reagito positivamente al cambio di politica monetaria BCE, introducendo nel corso del secondo trimestre 2024 nuove vantaggiose offerte mutui, che hanno portato la media dei migliori mutui a tasso fisso dal 2,5% nel primo trimestre 2024 al 2,2% nel secondo trimestre 2024. Una domanda di mutui che cresce nella prima metà dell’anno (del +1,9% nel primo trimestre 2024 e del +3,4% nel primo semestre) assieme ad aspettative sempre più definite di ulteriori riduzioni dei tassi di riferimento nel corso dei prossimi trimestri, potrebbero spingere verso una ripresa delle erogazioni mutui nel corso dell’anno, dopo le ultime contrazioni del -25,4% sul 2023 e del -17,1% nel I trimestre 2024. È quanto emerge dalla Bussola Mutui CRIF - MutuiSupermarket.it aggiornata al II trimestre 2024.
La diminuzione del costo del denato e la ripartenza della domanda
La riduzione degli indici di riferimento Euribor e soprattutto IRS, che anticipavano la riduzione del Tasso BCE avvenuta lo scorso giugno, assieme al contemporaneo lancio di nuove offerte di mutuo con spread scontati da parte dei principali istituti bancari, rilanciano nel primo semestre dell’anno il forte interesse per i mutui di surroga a tasso fisso.
La domanda di mutui di surroga, come sempre molto sensibile all’andamento tassi, traina la progressiva ripresa del mercato dei mutui registrata nel corso del primo semestre 2024. Dopo anni in cui il comparto dei mutui casa registrava segnali di forte rallentamento, il primo semestre 2024 segna dunque un’inversione di tendenza registrando una crescita del +3,4% rispetto allo stesso periodo del 2023.
A seguito del calo degli indici di riferimento e dell’introduzione di nuove offerte commerciali particolarmente competitive (in ambito surroga e agevolazioni per i Mutui Green, ossia mutui con immobili di classe A o B forniti a garanzia dell’operazione) il primo semestre 2024 vede un significativo aumento delle richieste di surroghe. La domanda di mutui per acquisto casa risulta infatti più legata alle prospettive economiche e reddituali dei nuovi acquirenti e normalmente è maggiormente influenzata dall’andamento dei prezzi sul mercato immobiliare rispetto all’andamento dei tassi dei mutui, per questo potrebbe beneficiare più lentamente della contrazione dei tassi di interesse, mostrando una progressiva ripresa nel corso dei prossimi trimestri.
Più in dettaglio, sul canale online la domanda di mutui di surroga spiega anche nel secondo trimestre 2024 il 43% del totale richieste, dopo quattro trimestri consecutivi di contrazione che avevano portato la domanda di surroga dal 36% del totale richieste nel primo trimestre 2023 al 22% del quarto trimestre 2023.
Nonostante il recente taglio al Tasso BCE, rimane comunque invariata l’elevata differenza tra indici IRS e indici Euribor, con indici IRS che ad oggi rimangono a livelli ampiamente inferiori rispetto agli indici Euribor. Di conseguenza continua anche nel secondo trimestre 2024 l’integrale polarizzazione della domanda di nuovi mutui sul canale online verso la scelta di un mutuo a tasso fisso, che raccoglie il 99% delle preferenze di privati e famiglie.
Entrando nel dettaglio delle migliori offerte di mutuo casa a tasso fisso, prendendo in considerazione un esempio tipico di mutuo acquisto casa (mutuo di € 140.000, valore immobile € 220.000 e durata 20 anni), un richiedente di 35 anni poteva rilevare nel secondo trimestre 2024 un tasso fisso medio pari al 2,22% e ottenere una rata mensile di 608 euro. Per la medesima operazione il miglior tasso fisso medio nel primo trimestre 2024 presentava un tasso del 2,56% con una rata mensile fissa di 632 euro, superiore di 24 euro rispetto alla rata dell’omologo mutuo rilevato nel corso del secondo trimestre.
Il calo dei tassi di offerta registrato nel corso del secondo trimestre 2024 ha quindi portato, per il mutuo considerato, a una riduzione del miglior tasso medio pari allo 0,34% generando un risparmio in interessi pari a quasi 5.800 euro.