L`Agenzia delle Entrate ha adottato la risoluzione 395/E del 22 ottobre 2008, con la quale stabilisce importanti novità per gli immobili inseriti nei piani di recupero.
La risoluzione è stata assunta in risposta al quesito di un contribuente che chiedeva di sapere se “la cessione di un fabbricato detenuto per oltre cinque anni, ma rientrante all'interno di un'area oggetto di un piano di recupero comunale, potesse dar luogo all'emersione di plusvalenza, trattandosi di beni che, risultando finalizzati all'attività edificatoria prevista dal piano di recupero, hanno perduto la loro natura di fabbricati per assumere quella di aree fabbricabili e se in tale ipotesi il fabbricato debba essere oggetto di rivalutazione ai sensi dell'art.1, comma 91, della legge n.244/2007 (finanziaria 2008).”
A questo proposito, l’Agenzia stabilisce, quindi che, i fabbricati che rientrano all'interno di un piano di recupero perdono la loro originaria natura di fabbricato per assumere quelle di area edificabile e la loro cessione genera plusvalenze imponibili per le persone fisiche, anche se si tratta di beni posseduti da oltre cinque anni.
Cessione che può essere comunque soggetta a rivalutazione tramite l'applicazione dell'imposta sostitutiva del 4 per cento sul valore periziato a condizione che la redazione ed il giuramento della perizia, nonché il versamento della prima o dell'unica rata, siano effettuati entro il 31 ottobre 2008.
In merito al trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla vendita di alcuni fabbricati, detenuti da più di cinque anni, strutturalmente integri e agibili, compresi, insieme ad altri immobili di proprieta` di altri, in un`area interessata da un piano di recupero approvato dal Comune.
L`agenzia delle Entrate chiarisce la qualificazione fiscale da attribuire ai suddetti immobili in caso di vendita di questi, ad esempio, nei confronti di un’ impresa che utilizzera` i beni per lo sfruttamento edificatorio dell`intera area, e cioe` se si tratti, come risulta dalle risultanze catastali e di fatto, di fabbricati la cui vendita non genera materia imponibile decorsi cinque anni dall`acquisto, oppure se, in relazione alle potenzialita` edilizie dell`area in cui essi sono inseriti, questi beni siano equiparabili ad aree edificabili tassabili indipendentemente dal periodo di possesso.
Con la risoluzione le Entrate adottano un`interpretazione fortemente estensiva del concetto fiscale di area fabbricabile, che si basa sulla effettiva destinazione dell`immobile oggetto di cessione, piuttosto che sul l`attuale stato di fatto e di diritto dello stesso.
Secondo l`Agenzia, infatti, pur essendo questi beni, sia fisicamente sia catastalmente, dei fabbricati, la circostanza ricadano in un piano di recupero da cui discende la possibilita` di sviluppare le cubature esistenti fa si` che oggetto della compravendita non possano essere piu` considerati i fabbricati in quanto tali, ormai privi di valore, ma l`area su cui gli stessi insistono, riqualificata in relazione alla futura potenzialita` edificatoria.
“Significativo in questo senso - prosegue la risoluzione - e` il fatto che lo schema di convenzione con il Comune preveda che il terreno in cui sono compresi i fabbricati sara` sottoposto a trasformazioni che richiederanno la demolizione degli edifici esistenti. Conseguentemente - chiarisce l`Agenzia - l`ipotizzata cessione va riferita, in termini fiscali, a un`area edificabile, con la conseguente imponibilita` delle plusvalenze realizzate anche oltre il termine di cinque anni dall`acquisto previsto dall`articolo 67 del Tuir per i fabbricati. I contribuenti potranno conseguentemente avvalersi della facolta` di rivalutare il costo fiscale dell`immobile, ancorche` lo stesso sia accatastato come fabbricato, predisponendo una perizia e applicando la sostitutiva del 4% che scade il 31 ottobre.”
L`Agenzia non affronta, però, le conseguenze della riqualificazione fiscale dell`immobile ceduto. Diverso è infatti il trattamento, sia per l`imposta di registro sia che per gli altri tributi eventualmente applicabili, a seconda che la cessione abbia ad oggetto un terreno oppure un fabbricato.
Il richiamo alle norme generali sul l’area fabbricabile ai fini fiscali (articolo 36 del Dl 223/2006), contenuto nella risoluzione, porta alla conclusione che, nel pensiero delle Entrate, il bene sia da considerare tale anche a questi fini e che dunque il rogito di vendita debba scontare l’imposta di registro dell`8% (in luogo del 7% previsto per i fabbricati).
