Vuoi acquistare la tua prima casa e beneficiare dell’imposta di registro ridotta? Attenzione: anche se ottieni l’immobile per usucapione, devi rispettare precise dichiarazioni per accedere all’agevolazione fiscale. Questo è il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4713 del 22 febbraio 2025. Scopriamo cosa fare per non perdere questo importante vantaggio.
L’agevolazione fiscale sulla prima casa è regolata dalla nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, del Dpr n. 131/1986. Questa normativa stabilisce che il beneficio è concesso solo se si rispettano alcuni requisiti:
- l’immobile deve trovarsi nel Comune di residenza dell’acquirente, oppure questi deve trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
- l’acquirente non deve essere già titolare di altri diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un’altra casa nello stesso Comune;
- non deve possedere, neppure in parte, un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale.
È necessario dichiarare questi requisiti nell’atto di acquisto.
Se le condizioni sono rispettate, l’imposta di registro viene ridotta dal 9% al 2% e, in caso di acquisto soggetto a IVA, l’aliquota scende dal 10% al 4%. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate verifica sempre il rispetto delle condizioni dopo la registrazione dell’atto.
Il caso esaminato dalla Cassazione
Due coniugi che occupavano un immobile dal 1985 si sono visti riconoscere il diritto di proprietà nel 2017 grazie a una sentenza del Tribunale di Napoli per usucapione. Tuttavia, al momento della registrazione della sentenza, l’Agenzia delle Entrate ha applicato l’aliquota ordinaria, poiché i coniugi non avevano dichiarato l’intenzione di beneficiare dell’agevolazione.
Sia la Commissione Tributaria Provinciale di Napoli che la Commissione Tributaria Regionale della Campania hanno confermato la decisione dell’ufficio, sottolineando che la normativa prevede che le dichiarazioni necessarie siano rese prima della registrazione dell’atto di trasferimento.
I giudici della Suprema Corte hanno confermato che l’agevolazione può essere riconosciuta anche in caso di acquisto per usucapione, ma solo se il contribuente rispetta le formalità previste. Hanno ribadito che “le manifestazioni di volontà vanno rese prima della registrazione del provvedimento di trasferimento”, escludendo la possibilità di dichiararle successivamente (Cass. n. 2261/2014).
Richiamando precedenti orientamenti (Cass. n. 635/2017 e n. 1270/2021), la Cassazione ha ritenuto legittima la tassazione ordinaria applicata dall’ufficio, poiché gli acquirenti non avevano presentato la richiesta di agevolazione nei tempi previsti.
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate
Con la risoluzione n. 25 del 20 marzo 2012, l’Amministrazione finanziaria ha confermato che il beneficio può applicarsi anche alle sentenze dichiarative di usucapione, a patto che le dichiarazioni richieste siano espresse nell’atto introduttivo o durante il giudizio. Inoltre, la verifica dei requisiti viene effettuata con riferimento alla data della sentenza che sancisce l’acquisto dell’immobile.
Dunque, se stai per ottenere un immobile per usucapione e vuoi accedere all’agevolazione prima casa, ricorda di presentare le dichiarazioni necessarie prima della registrazione dell’atto. Un errore formale può costare caro, portandoti a pagare un’imposta molto più alta. Meglio informarsi e agire nei tempi giusti per non perdere un’opportunità preziosa.