Se stai comprando la tua abitazione principale, è fondamentale sapere quali caratteristiche potrebbero escluderti dalle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. Un dettaglio che molti trascurano è la superficie utile complessiva dell'immobile: superare una certa metratura può far rientrare l'abitazione nella categoria di lusso, con la conseguente perdita dei benefici fiscali. Un recente pronunciamento della Cassazione ha chiarito ulteriormente questo concetto, confermando che alcune aree della casa, come un piano interrato collegato internamente, devono essere conteggiate nel calcolo della superficie utile. Vediamo cosa è stato stabilito e quali sono le implicazioni pratiche per chi acquista un immobile.
La decisione della Cassazione
Secondo l’ordinanza n. 2503/2025, la Cassazione ha stabilito che un'abitazione che superi i 240 metri quadri, considerando anche il piano interrato accessibile dall’interno e adibito a spazi come lavanderia e guardaroba, deve essere classificata come “abitazione di lusso” e, quindi, esclusa dalle agevolazioni fiscali per la prima casa.
Questa interpretazione si basa sul decreto ministeriale dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969, che stabilisce che la superficie utile complessiva deve includere tutti gli ambienti dell’unità immobiliare, ad eccezione di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto.
Il caso esaminato
Due contribuenti si sono visti revocare l’agevolazione sull’IVA al 4% per l’acquisto di un immobile a Bergamo, ritenuto dall’Amministrazione finanziaria una “abitazione di lusso” poiché superava la soglia dei 240 mq. Gli acquirenti hanno contestato la decisione, sostenendo che la valutazione fosse errata perché basata sulle sole planimetrie catastali, includendo impropriamente l'autorimessa, la soffitta e il piano interrato.
In primo grado, il giudice ha dato ragione ai contribuenti, ritenendo che le superfici contestate non dovessero essere considerate nel calcolo della metratura utile. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza e ha ottenuto un ribaltamento della decisione. A quel punto, i contribuenti hanno presentato ricorso in Cassazione, che ha confermato la decisione dell’appello, escludendo il beneficio fiscale.
Il concetto di superficie utile complessiva
La Cassazione ha ribadito che, ai fini della classificazione di un’abitazione come “di lusso”, la superficie utile complessiva va calcolata considerando tutti gli spazi effettivamente utilizzabili, indipendentemente dalla loro abitabilità. Questo principio era già stato espresso in precedenti sentenze (Cass. 19186/2019 e 1537/2021) e stabilisce che anche cantine e soffitte, se accessibili direttamente dall’abitazione e ad essa funzionalmente collegate, devono essere computate nella superficie utile.
La normativa attuale
Dal 1° gennaio 2014, la disciplina sulle agevolazioni per la prima casa è cambiata. Oggi, i benefici fiscali sono concessi solo se l’immobile non appartiene alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di pregio storico). La valutazione non si basa più sul concetto di “abitazione di lusso” definito dal decreto del 1969. Questa modifica normativa è stata chiarita dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 31E/2014.