Se i lavori che danno diritto al Superbonus 110% vengono eseguiti su pertinenze situate in un edificio separato, qual è il tetto di spesa? È il quesito su cui fa luce l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 375 del 13 luglio 2022.
L’istante, comproprietaria di un edificio composto da due unità abitative e da un portico di pertinenza esclusiva di una delle due, accatastato unitamente a quest'ultima e costruito in aderenza all'edificio principale a cui è strutturalmente connesso, e di un altro fabbricato separato dal primo con due unità accatastate C/2 (ad uso deposito) di pertinenza di una delle suddette abitazioni, dell'unità abitativa posta al primo piano dell'altro edificio, come anticipato, intende effettuare sull’intera proprietà interventi antisismici, di efficientamento energetico e anche di recupero del patrimonio edilizio.
In relazione a questi lavori, chiede all’Agenzia:
- se le spese per gli interventi antisismici effettuati sul portico costruito in aderenza all'edificio principale possano essere incluse nel massimale previsto per gli interventi effettuati sulle parti comuni di tale edificio, pur non essendo, detto portico, parte comune del fabbricato, o siano invece riconducibili al massimale relativo alla parte privata dell'abitazione di cui il portico è pertinenza non distintamente accatastata
- quale sia il limite di spesa ammesso al Superbonus per gli interventi antisismici effettuati sulle pertinenze di una delle due abitazioni poste nell'edificio separato.
- quali siano i termini temporali della maxi agevolazione e sulle modalità di calcolo della percentuale di esecuzione dei lavori al 30 giugno 2022.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
A parere dell’Agenzia, la determinazione dei limiti di spesa, come precisato nella circolare n. 24/2020, interpretativa di molteplici aspetti della norma (articolo 119 del Dl “Rilancio”), per gli interventi antisismici sulle parti comuni di edifici, gli importi di spesa ammessi al Superbonus sono pari a 96mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. Sul punto, inoltre, con la successiva circolare n. 30/2020, ha specificato che, nel caso in cui l'ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio oggetto di interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, mentre non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.
Pertanto, nel caso in esame, il calcolo della spesa massima ammessa all’agevolazione per gli interventi sulle parti comuni dell'edificio composto dalle due unità abitative, non devono essere considerate le pertinenze situate nell'edificio separato ubicato nello stesso cortile. Quindi, in relazione alle spese sostenute per l'intervento di parziale demolizione e ricostruzione con riduzione della classe di rischio sismico di tale ultimo edificio, l’istante potrà fruire del beneficio, nel rispetto di ogni altra condizione, calcolato su un distinto limite di spesa pari a 96mila euro.
Ciò in quanto, come chiarito con riferimento alla detrazione spettante per i lavori antisismici (articolo 16-bis del Tuir - che costituisce la disposizione normativa di riferimento anche ai fini del Superbonus per interventi antisismici):
- è possibile fruire del Superbonus anche se l'intervento antisismico riguarda solo le pertinenze di una unità abitativa (cfr. quesito 4.1.1 della circolare 30/E del 2020). Si ricorda, al riguardo, che per gli interventi in questione il limite di spesa è da riferirsi complessivamente agli interventi effettuati sull'abitazione e sulle relative pertinenze anche autonomamente accatastate. Nel predetto limite, inoltre, occorre tener conto anche delle eventuali ulteriori spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all'articolo 16-bis del TUIR effettuati sulla predetta abitazione, in quanto per gli interventi antisismici ammessi alle detrazioni, ivi compreso il Superbonus, non è possibile fruire di un autonomo limite di spesa atteso che non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili in quanto compresi tra quelli di cui alla lett. i) del medesimo articolo 16-bis del Tuir (cfr., da ultimo, circolare n. 7/E del 2021);
- le spese relative ai lavori sulle parti comuni di un edificio, essendo oggetto di un'autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo ai fini dell'individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sulla propria abitazione e relative pertinenze, la detrazione spetta nei limiti di spesa previsti, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento.
Riassumendo, in conclusione, per gli interventi antisismici, la contribuente potrà calcolare il Superbonus, con due distinti limiti di spesa:
- per gli interventi sulle parti comuni dell'edificio costituito dalle due unità abitative e dal portico accatastato unitariamente a una di esse il limite complessivo di spesa ammessa alla detrazione è pari a 192mila euro (96mila x le due unità immobiliari), in funzione della spesa imputata
- per l'intervento antisismico sulle due pertinenze ubicate nell’edificio separato è possibile calcolare la detrazione su un autonomo limite di spesa pari a 96mila euro. In tale limite vanno comprese anche le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sull'unità immobiliare di cui sono pertinenze per le quali spetta la detrazione ivi disciplinata.
Con riferimento, infine, al quesito riguardante i termini di vigenza dell'agevolazione, l’Agenzia ricorda che, per gli interventi effettuati su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari di proprietà o in comproprietà di persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni il Superbonus spetta “anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110% per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2023, del 70% per quelle sostenute nell'anno 2024 e del 65% per quelle sostenute nell'anno 2025” (articolo 119, comma 8-bis, Dl n. 34/2020). La disposizione si applica anche agli interventi “effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno (...) dello stesso edificio”, intendendosi con tale locuzione estendere l'arco temporale di vigenza dell'agevolazione previsto nel caso degli interventi sulle parti comuni anche a quelli effettuati sulle singole unità immobiliari comprese nell'edificio.
L’Agenzia, in particolare, ritiene che la disposizione si applichi altresì nel caso di interventi effettuati solo sulle pertinenze delle predette unità immobiliari a nulla rilevando che le stesse siano collocate in un edificio diverso.