L’Agenzia delle Entrate ha fornito un interessante chiarimento riguardante la cessione di un fabbricato in corso di costruzione, ancora accatastato come terreno “edificabile”. Al centro dell’attenzione, il pagamento dell’Iva.
A porre il quesito al Fisco è un professionista delegato alla cessione dell’immobile nell'ambito di una procedura esecutiva, che vuole sapere come tassare il relativo atto di vendita e, in particolare, se l’operazione sia assoggettabile a Iva, sulla base delle previsioni contenute nel Dpr n. 633/1972, in materia di fabbricati non ultimati, o e se vi sia un altro diverso regime di tassazione, trattandosi di immobile ancora catastalmente individuato come terreno.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
Per quanto riguarda il trattamento fiscale da applicare alla cessione di un fabbricato non ultimato, l’Agenzia osserva, che l’articolo 10, nn. 8-bis) e 8-ter) del decreto Iva, nell'individuare il regime applicabile alla cessione di fabbricati, non tratta specificamente anche dei fabbricati "non ultimati". Questo induce a ritenere che la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d'imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione dello stesso sia esclusa dall'ambito applicativo delle richiamate disposizioni, in quanto si tratta di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata a Iva.
Nel caso in esame, dal rapporto di stima dell'esecuzione immobiliare, risulta che i lavori di costruzione del fabbricato in argomento e i relativi procedimenti edilizi e amministrativi sono stati interrotti in corso d'opera e che lo stesso fabbricato risulta iscritto al Catasto terreni
Tenuto conto dello stato di interruzione dei lavori e dell'assenza di una classificazione catastale, riferibile anche alla categoria transitoria F/3, idonea ad attribuire all’immobile la natura di fabbricato, l’Agenzia ritiene che lo stesso non sia comunque riconducibile alla tipologia dei “fabbricati non ultimati”.
Poi aggiunge che, ai fini del trattamento Iva applicabile al caso, occorre distinguere tra “terreni edificabili”, le cui cessioni sono soggette all’imposta e “terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria”, le cui vendite non rientrano nel campo di applicazione dell’Iva.
Ebbene, l'articolo 36, comma 2, del Dl n. 223/2006, definisce "area fabbricabile" l'area "utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione o dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo". In base a tale disposizione, un'area si considera edificabile ancor prima della conclusione dell'iter procedimentale per l'approvazione dello strumento urbanistico generale, purché detto documento di pianificazione urbanistica sia stato adottato dal Comune.
La naturale conseguenza è che il trasferimento in questione, poiché riguarda un terreno edificabile, sarà soggetto a Iva e, in ragione del principio di alternatività Iva/Registro, alle altre imposte nella misura fissa di 200 euro ciascuna.